رشد جمعیت و به تبع آن نیاز به افزایش مسکن، منجر به گسترش عملیات ساخت و ساز شده است. از طرفی وجود ساختمان های فرسوده ایده نوسازی را بوجود آورد. این در حالیست که اغلب مالکان توانایی تامین هزینه های ساخت و ساز را ندارند. بنابراین ترجیح میدهند در این خصوص طی قرارداد مشارکت در ساخت با سازندگان شریک شوند.
عموم سازندگان به علت تجربه، مهارت خاصی در تنظیم قرارداد یافته اند. بالعکس مالکان که ممکن است این ساخت و ساز اولین تجربه آنها باشد در تنظیم قرارداد با ابهام روبرو میشوند. در نهایت نیز ممکن است قادر به تامین حق خود نباشند. در همین راستا مشاوره با وکیل ملکی که علاوه بر تجربه، از قوانین موجود و تغییر یافته نیز آگاه است ضرورت دارد.
چرا که وکیل ملکی میتواند ضمن حفظ حقوق طرفین و بویژه موکل خود، ضمانت اجراهای عادلانه را قید کند. در ادامه مطلب مهم ترین مواد قرارداد مشارکت در ساخت را میخوانید
هر آنچه درمطالب بعدی خواهید خواند:
- زمانبندی در قرارداد
- پروانه ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت
- چگونگی تقسیم واحدها در قرارداد
- نکات تکمیلی در تنظیم قرارداد مشارکت
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
این قرارداد مابین مالک زمین و سازنده مبنی بر احداث ساختمان منعقد میشود. شرایط آن مطابق ماده 10 قانون مدنی تابع اراده طرفین است.
با چه کسانی میتوان قرارد مشارکت در ساخت منعقد کرد؟
- اشخاص حقیقی
- زنده بودن (در صورت فوت مالک، این قرارداد باید با تمامی ورثه منعقد شود و تبعیض منجر به توقف است. گواهی انحصار وراثت و گواهینامه پرداخت مالیات بر ارث ضمیمه شود.)
- عاقل و بالغ بودن (اگر قرارداد با فردی غیر از شخص ذینفع مثلا وکیل ملکی یا قیم او منعقد میشود باید وکالتنامه یا قیم نامه ضمیمه قرارداد باشد.)
- اگر ملک مشاع باشد نیازمند انعقاد با تمامی شرکا است.
- درصورتیکه مالک تاجر است نباید ممنوع المعامله باشد چرا که معاملات با تاجر ورشکسته باطل است.
مفاد قرارداد مشارکت در ساخت:
- مشخصات طرفین
- مشخصات ملک
- مشخصات ساختمانی که قرار است احداث شود و محدودیت های قانونی نسبت به آن
- مصالح مورد استفاده
- زمانبندی پروژه، ارائه گزارش کار به مالک و دریافت اقرار از وی
- عدم اقدام به عملیات اجرایی و اداری قبل از فک رهن
- نحوه انتقال مالکیت عرصه به نام سازنده، ریسک های ان
- مسئولیت و هزینه تنظیم سند و صورتمجلس تفکیکی
- محاسبه سهم از عرصه همسایگان آپارتمانی و ضمانت اجرای ان
- پیش فروش و مسائل مرتبط با آن
- بحث تقسیم نامه و مطالبه خسارت در صورت تخلف
- موارد بیمه و مسئولیت ساخت و اجرا
- تعهدات و اقرار مالکین وسازنده
- تخلفات ساخت و اضافه بنا و تعیین مسئول ان
- فورس ماژور و مذاکرات طرفین نسسبت به آن
- حدود مداخله مالکین در اجرا
- داوری یا روش حل اختلاف
- ضمانت اجرا، خسارات و الزامات
مهم ترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت:
- پرداخت مبلغ اجاره بها در زمان ساخت و ساز به مالک
- پرداخت هزینه ساخت و ساز
- اخذ مجوز ساخت
- ارائه گزارش کار
- ساخت و تحویل به موقع پروژه
مهم ترین تعهدات مالک:
- تسلیم ملک
- انتقال سند مالکیت به نام سازنده
- عدم امکان پشیمانی (در غیر اینصورت سازنده با مراجعه به داور یا دادگاه میتواند تسلیم ملک را مطالبه کند.)
