ممکن است طرفین یک قرارداد ملکی تمایل داشته باشند شرطی در آن ذکر کنند تا در صورت تخلف مشروط علیه، قرارداد فسخ گردد. در همین ابتدای امر وکیل ملکی این نکته را یادآور میشود
که در نحوه نگارش شرط دقت کنید چرا که بر مبنای ان تبعات حقوقی متفاوتی بر قرارداد حاکم خواهد شد. اگر مشروط علیه از شرط تخلف نماید متناسب با اینکه چه نوع شرطی درج شده باشد نحوه پیگیری ان در مراجع قضایی متفاوت خواهد بود که در این مقاله به ان خواهیم پرداخت.
فسخ قرارداد به علت خیار تخلف شرط
انواع شرط در قرارداد:
شروط مندرج در قرارداد که طرفین تمایل دارند در صورت تخلف از ان، فسخ حاصل شود به چند شکل است.
- شرط صفت:
ممکن است شرط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد یعنی در قرارداد شرط شود ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی باشد. در این حالت اگر ملک فاقد ویژگی مزبور باشد خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.
- شرط فعل:
در صورتیکه شرط مذکور در قرارداد از نوع شرط فعل باشد و شخص متعهد به تعهد عمل نکند شخصی که شرط به نفع او شده است نمیتواند ابتدا به ساکن قرارداد را فسخ کند.
بلکه باید ابتدا به کمک وکیل ملکی خود الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد. اگر متعهد تعهد را انجام نداد متعهدله میتواند شخصا یا از طریق ثالث تعهد را انجام دهد و با کمک وکیل ملکی هزینه ان را از متعهد دریافت کند. نهایتا در صورتی که اجرای تعهد از طریق متعهد له یا ثالث امکانپذیر نباشد متعهدله میتواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
اگر پس از انعقاد قرارداد و قبل از فسخ خریدار در ملک تصرف کرده باشد تکلیف چیست؟
تصرفات خریدار از جمله رهن، فروش، یا اجاره در صورت فسخ قرارداد معتبر است مگر اینکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط شده باشد.
اقدامات پس از فسخ
اگر در هریک از موارد فوق صاحب حق فسخ، قرارداد را فسخ نمود هر یک از طرفین میتوانند به همراه وکیل ملکی خود دعوای تایید فسخ قرارداد را در داگاه صالح مطرح کنند. به توصیه وکیل ملکی، مدعی فسخ زمانی این دعوا را طرح کند که علاوه بر ان خواسته ای همچون مطالبه وجه، ابطال سند یا مطالبه خسارت را نیز داشته باشد. البته لازم به ذکر است در نتیجه دعوای تایید فسخ، محکمه تنها فسخ را تایید و به طرف مقابل اعلام میکند. بنابراین اجراییه صادر نمیشود چرا که حکم مزبور تنها جنبه اعلامی دارد.
