ضرورت نیاز به وکیل متخصص ملکی در این دعاوی
به طور کلی افراد غیر متخصص در امور ملکی قادر به تشخیص عنوان صحیح برای طرح این دعاوی نیستندو معمولا با انتخاب عنوان اشتباه در دادخواست با شکل مواجه شده و در دعوی آنان رد می شود و این امر باعث هدر رفت هزینه ها می شود. از طرف دیگر اگر وکیل متخصص به این امر اقدام کند، مدت زمانی که دستور تخلیه گرفته می شود، بسیار زودتر است. همچنین اکثر مالکین به دلیل مشغله بسیار تمایل به عدم حضور در مراحل رسیدگی دارند که در این مورد نیازی به حضور مالک برای اخذ دستور تخلیه از طریق شورا و اجرای حکم تخلیه نمی باشد. حضور وکیل ملکی در موضوع تصرف عدوانی از ضروریات این پرونده است.
نظریه
۱-با صدور رای وحدت رویه مبنی بر اینکه «تخریب اموال مشاعی در صورتی که مقرون به قصد اضرار و یا جلب منافع غیر مجاز یا سوء نیت باشد قابل تعقیب و مجازات است، هر چند که مالکیت اموال موضوع جرم مشمول ماده فوق به طور اشاعه و اشتراک باشد» که این رای وحدت رویه صریحاً تخریب اموال مشاعی را جرم دانسته است. و تصرف عدوانی و ممانعت از حق و مزاحمت اموال مشاع از این حیث تفاوتی با تخریب آن ندارد. و اگر، تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق را صرفاً دارای وصف مدنی بدانیم نه کیفری و اشخاص به بهانه مشاعی بودن ملک خودسرانه مبادرت به تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق بنمایند قطعاً نظم عمومی دچار اختلال می شود.
۲- مقایسه سرقت اموال مشاعی موضوع ماده ۲۷۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۹۲ نوعی قیاس مع الفارق می باشد زیرا قانونگذار شرایط زیادی را برای اثبات سرقت مستوجب حد معین کرده است ولی این امر مانع مجازات تعزیری سارق نیست، کمااینکه مواد ۶۵۱ و بعد قانون مجازات اسلامی ۷۵ نیز برای انواع سرقت های فاقد شرایط حد مجازات تعزیری تعیین نموده است، بنابراین مستوجب حد نبودن دلیل بر فقدان وصف کیفری نیست.
۳- درست است «کسی که در مال مشاعی دخالت می کند در حقیقت در مال خود دخالت می کند…» اما به همان نسبت در مال شریک یا شرکای مشاعی نیز دخالت می کند (تصرف یا ….).
۴- تصرف عدوانی موضوع ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی دارای ارکان خاص خوداست و شباهت آن با تصرف عدوانی موضوع مواد ۱۵۸ و بعد قانون آئین دادرسی مدنی دلالتی بر غیرکیفری بودن همه موارد تصرف عدوانی ندارد.
۵- اولاً ماده ۱۶۷ قانون آئین دادرسی مدنی ناظر به فرضی است که دو یا چند نفر مالی را در تصرف داشته باشند. بنابراین حکم این ماده شامل فرضی که دو یا چند نفر شریک در مالی باشند اما همگی در آن تصرف نداشته بلکه فقط برخی متصرف باشند نمی شود.
ثانیاً این ماده ناظر به متصرفان مشترک است نه مالکان مشترک زیرا این ماده به مانند سایر مواد فصل هشتم آن قانون تنها ناظر به تصرف است نه مالکیت.
۶- اعتقاد به امکان وقوع بزه تصرف عدوانی در مورد مالک مشاعی، به معنای آن است که بر فرض تحقق همه ارکان وقوع بزه از جمله سوء نیت، این جرم از سوی مالک مشاعی نیز قابلیت تحقق دارد ولی احراز این ارکان در هر حال با مرجع رسیدگی کننده است. پس از احراز وقوع جرم نیز دادگاه در مورد صدور حکم به رفع تصرف باید قواعد مربوط به املاک مشاعی را مدّ نظر قرار دهد.
