در حوزه املاک و مستغلات، اجاره‌دادن و اجاره املاک از جمله مسائلی است که نقش حائز اهمیتی در اقتصاد جوامع امروزی ایفا می‌کند. اجاره املاک به معنای واگذاری مالکیت منافع یک مال غیرمنقول به دیگری برای مدتی مشخص به‌ازای دریافت اجاره‌بهای معین است.
این قرارداد، یک قرارداد مدنی است که در آن، موجر (مالک) متعهد می‌شود که مال غیرمنقول خود را به مستأجر (شخصی که از ملک استفاده می‌کند) برای مدت معینی اجاره می‌دهد و مستأجر نیز متعهد خواهد شد که در مقابل، اجاره‌بهای ملک را به موجر بپردازد.
برای تضمین حقوق و وظایف طرفین در قرارداد اجاره املاک می‌توان از ابزارهای مختلفی مانند چک تخلیه و چک تضمین استفاده کرد. چک تخلیه، چکی است که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد تا در صورت عدم تخلیه ملک در موعد مقرر، موجر بتواند آن را به اجرا بگذارد. چک تضمین نیز، چکی است که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد تا در صورت بروز خسارت به ملک، موجر بتواند هزینه خسارت وارد شده را از مستأجر مطالبه کند.
اما آیا در صورت بروز نزاع و اختلاف در میان طرفین، چک‌های صادر شده قابل مطالبه هستند؟ پاسخ به این سؤال به عوامل مختلفی بستگی دارد که در ادامه به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.
چک تخلیه
چک تخلیه، نوعی ضمانت اجرایی برای موجر است تا در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در موعد مقرر، بتواند با به‌اجراگذاشتن، مستأجر را مجبور به تخلیه کند. درصورتی‌که مستأجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نکند، موجر میتواند چک تخلیه را به اجرا بگذارد و وجه آن را دریافت کند.
برای این که چک تخلیه در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر قابل مطالبه باشد، باید شرایط زیر محرز باشد:
- چک تخلیه باید به‌صورت رسمی و با قید تاریخ و مبلغ مشخص صادر شده باشد.
- چک تخلیه باید در قرارداد اجاره قید شده باشد.
- چک تخلیه باید در وجه موجر یا شخص ثالث صادر گردد.
- چک تخلیه باید در تاریخ مقرر سررسید شده باشد.
چنانچه هر یک از شرایط فوق وجود نداشته باشد، چک تخلیه قابل مطالبه نخواهد بود. برای مثال اگر چک تخلیه به‌صورت عادی صادر شده باشد یا در قرارداد اجاره قید نشده باشد یا دروجه‌حامل صادر شود یا قبل از سررسید تاریخ آن باشد، قابل مطالبه نخواهد بود.
مزایا
چک تخلیه مزایای زیر را برای موجر دارد که عبارت‌اند از:
- اطمینان از تخلیه ملک در موعد مقرر
- کاهش هزینه‌های دادرسی
- افزایش سرعت در تخلیه ملک
معایب
چک تخلیه معایبی نیز دارد که عبارت‌اند از:
- ایجاد فشار روانی بر مستأجر: چک تخلیه، میتواند فشار روانی زیادی بر مستأجر ایجاد کند. این امر ممکن است باعث شود که مستأجر از ادامه سکونت در ملک خودداری کند.
- عدم امکان مطالبه چک تخلیه در برخی موارد: درصورتی‌که چک تخلیه با رعایت شرایط قانونی صادر نشده باشد، قابل مطالبه نخواهد بود. چک تضمین
چک تضمین، نوعی ضمانت اجرایی برای موجر است تا در صورت بروز خسارت به ملک، موجر بتواند هزینه خسارتی که به ملک وارد شده را از مستأجر مطالبه کند. با داشتن چک تضمین درصورتی‌که به ملک مورد اجاره خسارتی وارد شود، موجر قانوناً این حق را دارد که چک تضمین را به اجرا بگذارد و وجه آن را به‌عنوان خسارت دریافت کند.
برای این که چک تضمین در صورت بروز خسارت به ملک قابل مطالبه باشد، باید شرایط زیر عیناً محرز باشند:
- چک تضمین باید به‌صورت رسمی و با قید تاریخ و مبلغ مشخص صادر شده باشد.
- چک تضمین باید در قرارداد اجاره قید شده باشد.
- چک تضمین باید در وجه موجر یا شخص ثالث صادر شده باشد.
- خسارت وارد شده به ملک باید مستند و قابل‌اثبات باشد.
چنانچه هر کدام از شرایطی که در بالا به آن‌ها اشاره شد، محرز نباشند، چک تضمین قابل مطالبه نخواهد بود.
مزایا
مزایای چک تضمینی عبارت است از:
- اطمینان از جبران خسارت وارد شده به ملک.
- کاهش هزینه‌های دادرسی.
- سرعت در مطالبه خسارت.
معایب
معایب چک تضمینی عبارت است از:
- ایجاد فشار روانی بر مستأجر.
- عدم امکان مطالبه چک تضمینی در برخی موارد.
وضعیت قانونی چک تخلیه و چک تضمینی
در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، هیچ اشاره‌ای به چک تخلیه و چک تضمینی نشده است؛ بنابراین دریافت چک تخلیه از مستأجر، الزامی نیست و به توافق طرفین بستگی دارد.
چنانچه در قرارداد اجاره، شرط شده باشد که مستأجر باید در پایان مدت قرارداد، ملک را تخلیه کند و برای این منظور چک تخلیه به موجر ارائه داده باشد در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، موجر میتواند با ارائه چک به بانک وجه آن را مطالبه کند.
اگر در قرارداد اجاره، شرط شده باشد که مستأجر باید چک تضمین به موجر ارائه دهد در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، خسارات وارده به ملک و سایر مطالبات موجر، موجر میتواند با ارائه چک به بانک، وجه خسارت آن را دریافت کند.
ابطال چک تخلیه و چک تضمینی
چک تخلیه و چک تضمینی مانند سایر چک‌ها در صورت وجود شرایط خاص باطل می‌شوند. این شرایط عبارت‌اند از:
- محرومیت از حقوق اهلیت.
- عدم برخورداری از امضای صادرکننده چک.
- فقدان تاریخ صدور چک.
- فقدان مبلغ چک.
- عدم برخورداری از نام صادرکننده چک.
- عدم ذکر نام گیرنده چک.
- عدم سررسید چک.
- برگشت‌خوردن چک به دلیل عدم موجودی.
- ابطال چک توسط صادرکننده.
نحوه اجرا گذاشتن چک تخلیه و چک تضمینی
برای اجرا گذاشتن چک تخلیه و چک تضمینی، موجر باید چک را به بانک ارائه دهد. بانک پس از بررسی چک، در صورت احراز صحت آن، وجه آن را به موجر پرداخت می‌کند.
درصورتی‌که موجر چک تخلیه یا چک تضمینی را به اجرا بگذارد، مستأجر میتواند با ارائه دلایل و مستندات خود از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر بی‌حقی موجر را داشته باشد. دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات طرفین، حکم مقتضی را صادر خواهد کرد.
آیا دریافت چک تخلیه و یا تضمین الزامی است؟
پاسخ وکیل ملکی به این سوال منفی است. چرا که در قانون چنین الزامی وجود ندارد. و این امر تنها به توافق طرفین بستگی دارد حتی بدون وجود چک تخلیه و یا تضمین نیز مالک میتواند با کمک وکیل و مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه و پرداخت رهن ملک، مستاجر را وادار به تخلیه نماید.
کلام آخر
چک تخلیه و چک تضمین، دو نوع چک هستند که معمولاً در قراردادهای اجاره املاک از سوی موجر از مستأجر دریافت می‌شوند. دریافت این چک‌ها، اجباری نیست و صرفاً به توافق طرفین قرارداد اجاره بستگی دارد.
چک تخلیه و چک تضمینی، هر دو از ابزارهای حقوقی هستند که می‌توانند برای تضمین حقوق و وظایف طرفین در قرارداد اجاره املاک استفاده شوند و آثار حقوقی متفاوتی دارند.
چنانچه چک تخلیه یا چک تضمین در قرارداد اجاره ذکر شده باشد در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در موعد مقرر یا عدم انجام تعهدات مستأجر، موجر میتواند با ارائه چک به بانک، وجه آن را دریافت نماید.
چنانچه مستأجر نسبت به چک تخلیه یا چک تضمینی اعتراض داشته باشد، میتواند با مراجعه به دادگاه نسبت به آن درخواست تجدیدنظر کند. دادگاه پس از بررسی اعتراض مستأجر در صورت احراز صحت اعتراض، چک را باطل اعلام می‌کند.
