تنها علم به مفاد قرارداد نمیتواند حقوق شما را تضمین کند. در واقع قرارداد ها بویژه تشریح قرارداد مشارکت در ساخت که تنظیم آن تابع اراده طرفین و شرایط آنهاست یک قرارداد تیپ نیست. در تنظیم این قرارداد باید از راهنمایی یک وکیل ملکی بهره گرفت تا مطابق با شرایط و اهداف شما به نگارش آن بپردازد. اما تا آنجا که امکان دارد وکیل ما در مطلب زیر به چالش برانگیزترین مفاد قرارداد پرداخته تا با اهمیت آنها و چگونگی نگارش آنها آشنا شوید.
زمانبندی در قرارداد مشارکت در ساخت:
افراد مجرب در تنظیم قرارداد مشارکت اجرای تمام تعهدات را به یک زمان واحد محدود نمیکنند. چرا که اگر مالک تا پایان مدت اقدامی انجام نداده باشد امکان طرح دعوا نسبت به وی وجود ندارد. بنابراین وکیل ملکی توصیه میکند علاوه بر تعیین مدت زمان کلی جهت تحویل پروژه، برای هر یک از تعهدات زمانبندی مناسب تعیین شود تا در صورت انقضای مهلت در هر قسمت، مالک قادر به فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت روزانه باشد.
پروانه ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت:
دقت شود اگر پروانه ساخت هنگام تنظیم قرارداد صادر شده باشد مشخصات کامل آن در قرارداد و کپی آن ذکر شود و به امضا و اثر انگشت طرفین برسد. اگر پروانه ساخت هنوز صادر نشده است، درحال صدور بودن ان از طرف شهرداری در قرارداد قید و به امضا و اثر انگشت طرفین برسد.
چگونگی تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت:
- تعیین مسکونی یا تجاری بودن ملک
- سهم طرفین به صورت درصدی از کل تعیین میشود اما واحدها و متعلقات آنها اعم از انباری و پارکینگ هم تعیین شود.
انواع تقسیمنامه:
- تقسیمنامه عادی که حاکی از توافق طرفین قبل از ساخت پروژه است.
- تقسیم نامه محضری که بعد از ساخت پروژه و در زمان تهیه اسناد جدید نوشته میشود.
بهره گیری از وکیل ملکی که در این زمینه تجربه دارد میتواند تقسیم نامه ای عادلانه برای تعیین سهم هر یک از طرفین نسبت به واحدها ارائه کند.
منع پیش فروش:
امکان فروش یا پیش فروش واحدها از سوی طرفین امکانپذیر نیست چرا که هنوز تقسیم واحدها صورت نگرفته است. اگر سازنده در قرارداد از پیش فروش منع شده باشد نمیتواند به آن مبادرت کند. گاه ممکن است سازنده چنین تخلفی را انجام دهد اما از طرف دیگر نتوانسته است در قبال پیش خریداران نیز پروژه را تحویل دهد. بنابراین پیش خریداران نمیتوانند علیه سازنده طرح دعوای الزام به تحویل را اقامه کنند چرا که در اساس حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده سلب شده است. و دعوای خریداران قابل استماع نخواهد بود. پیشنهاد وکیل ملکی این است که حق مذکور از سازنده سلب شود و اگر تمایل به اعطای چنین حقی به سازنده باشد تا قبل از سفت کاری چنین اجازه ای داده نشود و پس از ان هم فقط به نسبت سهم سازنده از عرصه و با توافق کتبی مالک انجام شود.
اسقاط خیارات:
مالکان محترم توجه داشته باشند در صورتیکه در قرارداد عباراتی چون ((طرفین خیار تدلیس، غبن فاحش و افحش را از خود سلب و ساقط نمودند)) ذکر شود در واقع حق شکایت مبنی بر کلاهبرداری یا مغبون شدن نمیتوانند داشته باشند.
تعیین داور:
تعیین داور و سلب حق مراجعه به مراجع قضایی یکی دیگر از مفاد قرارداد بود که در توضیح آن، توصیه وکیل ملکی بر تعیین داور مرضی الطرفین با ذکر مشخصات کامل است چرا که موکول آن به پس از بروز اختلاف موجب طولانی شدن مسیر حل اختلاف میشود.
نکات تکمیلی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و دیوارچینی و تنظیم تقسیم نامه
- شخصی که ملک آورده او تلقی میشد حتما مالک و دارای سند رسمی باشد.
- مطالبه آزمایش خاک از سازنده
- مسئولیت پاسخگویی به دعاوی حقوقی کیفری به سازنده واگذار شود
- حق دخل و تصرف برای برای مالک حفظ شود تا در صورت تعطیلی پروژه مالک بتواند با فوش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی برای تامین مخارج اقدام کند.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به سازنده داده نشود.
مشاوره با یک وکیل دادگستری خبره که به قوانین شهرداری و شهرسازی آشنا باشد شما را از چالش های امور اداری نجات میدهد. بعلاوه منجر به پیشگیری از ایجاد اختلافات حقوقی در تنظیم و اجرای قرارداد خواهد شد.
