ماده ۴۷۴ قانون مدنی می‌گوید مستأجر میتواند آنچه را که اجاره کرده‌است، به فرد دیگری اِجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود می‌کند خود قرارداداجاره است . زمانی که قرارداد بسته می‌شودمستأجر برای یک مدت زمان مشخص میتواند از آنچه اِجاره کرده‌است استفاده کند، اما برخی مواقع هم هست که مستأجر تصمیم می‌گیرد به جای اینکه خودش از مال استفاده کند، آن را برای بار دوم به فرد دیگری اجاره دهد. قوانین ملک اجاره ای را با حضور وکیل پایه یک بررسی میکنیم . در ادامه این مطلب با ما باشید
دوپرسش در مورد اجاره مطرح می شودکه وکیل ملکی میتواند به آنها پاسخ دهد. چرا که اغلب بدون آگاهی و بدون مشورت با وکیل مجرب ملکی اقدام به تنظیم قرارداد کرده اند. رو در نظر دارد شما را در این مسیر راهنمایی کند تا به رفع چالشهای شما کمک کند.
۱-آیا مستأجر حق دارد برای بار دوم مالی را که اِجاره کرده‌است به فرد دیگری اِجاره بدهد؟
۲-اگر چنین حقی نداشته باشد، اما اقدام به بستن قرارداد اجاره به فرد دیگری کندچه باید کرد؟
برای پاسخ دادن به این دو پرسش بایدبررسی کنید در چه تاریخی قرارداد اجاره را بسته اید! برای اینکه متوجه بشیم آیا مستأجر میتواند مالی را که اجاره کرده‌است به دیگری اجاره دهد یا خیر باید به زمان بسته شدن قرارداد توجه کرد، اماچرا زمان بسته شدن قرارداد مهم است؟ علت اهمیت زمان بسته شدن قرارداد این میباشد که از سال ۱۳۵۶ سه قانون در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شده که هر کدام از آنها حکم متفاوتی را برای این موضوع درنظرگرفته‌است. این قرارداد‌ها را براساس زمانی که بسته شده‌اند به سه دسته تقسیم میکنیم و بعد به صورت جداگانه حق مستأجر را در هرکدام توضیح می‌دهیم.
قرارداد‌های اجاره‌سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲
در قرارداد‌هایی که میان سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲ بسته شده مستأجر نمی‌تواند مالی را که اِجاره کرده‌است به فرد دیگری اِجاره دهد مگر در صورتی که مالک به صورت کتبی این اجازه را به او داده باشد. باید در قرارداد اجاره به صورت واضح و روشن نوشته شود که مستأجر میتواند این مال را به فرد دیگری اِجاره دهد اگر در قرارداد چیزی در این مورد اشاره نگردیده باشد مستأجر حق اجاره دادن را نخواهد داشت واین موضوع در ماده‌ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ذکر شده‌است.
قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶
در سال ۱۳۶۲ قانون دیگری در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شد. ماده ۵ این قانون مقرر کرد که دفاتر اسناد رسمی هنگامی که می‌خواهند قرارداد اِجاره را تنظیم کنند، باید ذکر کنند که آیا مستأجر میتواند مالی که اِجاره کرده‌است را به دیگری اجاره دهد یا نمی‌تواند.
قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۷۶ به بعد
در سال ۱۳۷۶ قانون دیگری در ارتباط با موجر و مستأجر تصویب شد. طبق این قانون قرارداد‌هایی که از شهریور ماه سال ۱۳۷۶ به بعد بسته می‌شوند، مقررات قانون مدنی و این قانون اجرا می‌شود. درصورتیکه قرارداد اجاره از شهریورماه ۱۳۷۶ به بعد بسته شده باشد،
آیا مستأجر حق دارد مالی که اجاره کرده‌است را به دیگری اجاره دهد یا نمی‌تواند؟
پاسخ به این سوال را باید در قانون مدنی پیدا کنیم. ماده‌ی ۴۷۴ قانون مدنی می‌گوید مستأجر میتواند آنچه را که اِجاره کرده‌است، به فرد دیگری اجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود می‌کند خود قرارداد است! قانون مدنی این حق را به مستأجر داده‌است که مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد، اما خود طرفین می‌توانند در قرارداد توافق دیگری کنند و صراحتاً بگویند مستأجر نمی‌تواند مال مورداجاره را به فرد دیگری اجاره دهد. اگر مالک و مستأجر در این مورد چیزی را در قرارداد ذکر نکرده باشند، مستأجر حق دارد که مال را به دیگری اجاره دهد.
موجر در صورت تخلف مستأجرچه اقدامی باید انجام دهد؟
با توجه به زمان بسته شدن قرارداد اِجاره می‌توان تعیین کرد که مستأجر حق اِجاره دادن مال به فرد دیگر را دارد یا ندارد. اگرمالک و مستأجر این‌گونه توافق کره‌اند که مستأجر نمی‌تواند مالی را که اِجاره کرده‌است، به فرد دیگری اجاره دهد و این موضوع را در قرارداد هم ذکر نموده‌اند اما مستأجر برخلاف قول و قراری که با مالک داشته است مال را به فرد دیگری اجاره می‌دهد.
مالک چه اقدامی در برابر او میتواند انجام دهد؟
با توجه به اینکه مستأجر برخلاف توافق خود با موجر عمل نموده‌است، مطابق قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر، مالک ابتدا باید به مستأجر فرصت دهد که قرارداد اجاره‌ی دوم را برهم بزند. اگر مستأجر این کار را انجام نداد، خود مالک میتواند قرارداد خود و مستأجر را برهم بزند و از دادگاه تقاضا نماید که حکم تخلیه را صادر کند. در این حالت مستأجر دوم که ملک را از مستأجر اول اِجاره کرده‌است برای جبران خسارات خود باید به مستأجر اول مراجعه کند.
شما همین حالا میتوانید با وکیل مشورت نمایید.
