اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم

تنوع قوانین موجر و مستاجر و اعمال آن نسبت به املاک مختلف، موجب شکل گیری بخش بزرگی از پرونده های حقوقی در مراجع قضایی شده است. چرا که افراد بدون آگاهی کامل از جزئیات قانونی این مبحث یا بدون مراجعه به وکیل ملکی متخصص، به تنظیم قرارداد اقدام کرده، اما در اثنای عمل به قرارداد، با چالش های ناخواسته ناشی از قانون مواجه میشوند. در حالیکه اگر پیش یا حین تنظیم قرارداد از مشورت با وکیل ملکی بهره میبردند با مشکل روبرو نمیشدند.

به دلیل گستردگی نکات قانون مذکور، وکیل در مقاله پیش رو بخش کوتاه و کاربردی از آن را جهت آگاهی خواننده محترم شرح داده است.

حق انتقال منافع عین مستاجره:

در صورتیکه روابط موجر و مستاجر تابع قانون سال 56 باشد مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره را به ثالث دارد یعنی میتواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد. در این صورت در مدتی که زمان اجاره اول بین مالک و مستاجر اول برقرار است مستاجر اول همچون مالک است و میتواند درخواست انجام تعهدات یا تقاضای تخلیه ید از مستاجر دوم را داشته باشد. در این حالت مستاجر اول نمیتواند حق انتقال به غیر را از مستاجر دوم سلب کند. اگر مستاجر اول فاقد مجوز انتقال به غیر باشد، طبق قانون سال 56 مالک در قبال تخلف مستاجر اول حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد. حق مستاجر اول در خصوص فسخ و تخلیه مورد اجاره ساقط میشود.

اجرت المثل ایام تصرف:

همانطور که گفته شد زمانیکه مستاجر اول حق انتقال منافع عین مستاجره به ثالث را نداشته، در نتیجه حق درخواست تخلیه عین مستاجره را از مستاجر دوم ندارد. تا زمانیکه مالک درخواست فسخ یا تخلیه ید مورد اجاره را نکرده است، مستاجر اول همچنان مالک منافع محسوب میشود. با اینحال مستاجر اول نمیتواند درخواست اجاره بها از مستاجر دوم داشته باشد. وی از این جهت که هنوز مالک منافع محسوب میشود تنها میتواند از ثالث (مستاجر دوم) بنابر شرایط موجود اجرت المسمی یا اجرت المثل ایام تصرف را دریافت کند. در این خصوص لازم به توضیح است که با انعقاد اجاره بین مستاجر اول و دوم و دریافت اجاره بها از سوی مالک، موافقت ضمنی مالک به انتقال منافع از طرف مستاجر اول حاصل شده. پس رابطه بین مالک و مستاجر اول قطع میگردد. این رابطه بین مستاجر دوم و مالک برقرار میشود. بنابراین مستاجر اول حق درخواست فسخ یا تخلیه مورد اجاره را ندارد و این حق به مالک تعلق میگیرد.

تخلیه ید به سبب تخلف مستاجر دوم از قرارداد اجاره:

تخلف اعم از اینکه از ناحیه مستاجر، منتقل الیه یا یکی از وراث مستاجر صورت گرفته باشد برای مالک حق درخواست تخلیه ایجاد میکند. بنابراین اگر مستاجر بدون اجازه مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و تغییر شغل دهد مالک میتواند هم به علت تغییر شغل و هم به علت عدم وجود جواز انتقال به غیر، در خواست تخلیه مورد اجاره را نماید. حال اگر دادگاه به علت تغییر شغل حکم تخلیه را صادر کند، نصف حق کسب و پیشه تعیین میشود. اگر حکم تخلیه به علت تغییر شغل صادر شود هیچ گونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمیگیرد. اگر هر دو علت مبنای صدور رای تخلیه باشد مالک مختار است بر مبنای هر کدام از علل مذکور درخواست صدور اجراییه نماید. بیان این نکته ضرورت دارد که اگر مستاجر علاوه بر شغل قبلی به شغل جدید نیز مشغول باشد تخلف وی همچنان محقق است و همواره حق درخواست تخلیه عین مستاجره را برای مالک به همراه دارد. روابط موجر و مستاجر تابع قوانین مصوب آن در سالهای مختلف است.
وکیل ملکی به جهت اگاهی همه جانبه نسبت به این قوانین و نیز تجربه در این زمینه میتواند ما را راهنمایی کند.