الزام به تنظیم سند چیست؟

خریدوفروش املاک و مستغلات یکی از رایج‌ترین معاملات در جامعه امروزی است. در این معاملات معمولاً طرفین معامله توافق می‌کنند که در قبال مبلغی مشخص، مالکیت ملک مورد معامله را از فروشنده به خریدار انتقال دهند. این انتقال مالکیت می‌تواند به‌صورت رسمی و یا غیررسمی انجام شود.

چنانچه انتقال مالکیت به‌صورت رسمی انجام شود، سند رسمی انتقال مالکیت توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. این سند، قراردادی معتبر و قابل‌استناد است که مالکیت ملک را به‌صورت قانونی به خریدار منتقل می‌کند.

اما اگر انتقال مالکیت به‌صورت رسمی انجام نشود، سندی که برای انتقال مالکیت تنظیم می‌شود، سندی غیررسمی است که به لحاظ قانونی فاقد اعتبار کافی بوده و در صورت بروز اختلاف بین طرفین معامله، امکان اثبات مالکیت خریدار با آن وجود ندارد.

در برخی موارد ممکن است فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خودداری کند. در این صورت، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را داشته باشد.

در این مقاله صفر تا صد الزام تنظیم سند را بررسی کرده‌ایم با ما همراه باشید.

تعریف سند

سند، در لغت به معنای تکیه گاه است. در اصطلاح، سند عبارت است از هرگونه نوشته، علامت یا شیء دیگری که حاوی اطلاعات قابل‌استناد باشد.

سند به‌عنوان یک مدرک رسمی و قراردادی قانونی شناخته می‌شود که حقوق مالکیت یا حقوق دیگری را نشان می‌دهد. این اسناد به‌منظور ثبت قانونی اموال می‌توانند استفاده شوند و حقوق و تعهدات طرفین را تثبیت می‌کنند.

سند رسمی شامل مشخصات کامل موجودیت، جزئیات قراردادها، مفاد قرارداد، توصیف ملکیت و هرگونه اطلاعات مربوط به حقوق مالکیت است. سند رسمی توسط یک مقام رسمی معتبر مانند نمایندگان قانونی، دادگاه‌ها، ادارات یا دفاتر ثبت‌اسناد رسمی تنظیم و تأیید می‌شوند. تنظیم سند مهم است، زیرا ثبت تملک و انتقال ملکیت می‌تواند تأثیر عمیقی در حفظ حقوق مالک داشته باشد.

به‌طورکلی می‌توان گفت که سند، مدرکی است قانونی که حقوق مالکیت را نشان می‌دهد. ثبت مالکیت در دفتر اسناد رسمی دارای اعتبار قانونی است. این امر به معنای آن است که در صورت بروز اختلاف، مالکیت مالک، بدون هیچ‌گونه شبهه‌ای، قابل‌اثبات است.

درصورتی‌که سند رسمی تنظیم نشود، مالکیت مالک، صرفاً بر اساس قرارداد و توافق طرفین بوده و این امر ممکن است در صورت بروز اختلاف، منجر به ایجاد مشکلاتی برای مالک شود.

بنابراین الزام تنظیم سند، یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند از حقوق مالکان محافظت کند.

اهمیت تنظیم سند رسمی چیست؟

تنظیم سند رسمی برای معاملات املاک و مستغلات از چند جهت اهمیت دارد:

تأیید وقوع معامله:  سند رسمی، وقوع معامله را به‌صورت قانونی تأیید می‌کند.

اثبات مالکیت:  سند رسمی، مالکیت خریدار را بر ملک مورد معامله را به‎‎صورت قانونی اثبات خواهد کرد.

امکان نقل‌وانتقال ملک:  برای نقل‌وانتقال ملک، نیاز به وجود سند رسمی است.

درصورتی‌که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و از او دعوای الزام تنظیم سند را ارائه دهد. دعوای اجبار به تنظیم سند، یک دعوای حقوقی است که در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می‌شود.

انواع اسناد

طبق ماده 1284 قانون مدنی ایران «سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل‌استناد باشد.»

این ماده بیان می‌کند که سند، نوشته‌ای است که می‌تواند در دعوی یا دفاع مورداستفاده قرار گیرد؛ بنابراین سند باید قابلیت استناد داشته باشد.

سندها را می‌توان بر اساس معیارهای مختلفی طبقه‌بندی کرد. یکی از مهم‌ترین این طبقه‌بندی‌ها، طبقه‌بندی سند بر اساس شکل آن است. براین‌اساس سندها به دودسته تقسیم می‌شوند:

سند رسمی:  سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و دارای اعتبار قانونی است.

سند عادی:  سندی است که خارج از دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و اعتبار قانونی کم‌تری نسبت به سند رسمی دارد.

ویژگی‌های سند رسمی

سند رسمی به لحاظ قانونی بیشتر قابل‌استناد بوده و دارای ویژگی‌های زیر است:

اعتبار قانونی:  سند رسمی، دارای اعتبار قانونی است و می‌تواند به‌عنوان مدرکی برای اثبات یک واقعه یا ادعا در محاکم استفاده شود.

عدم قابل انکار بودن:  سند رسمی، غیرقابل‌انکار است. این بدان معنا است که طرفین سند، نمی‌توانند آن را انکار کنند.

امضای طرفین:  سند رسمی دارای امضای طرفین معامله است.

انواع سند رسمی

سند رسمی انواع مختلفی دارد. برخی از انواع سند رسمی عبارت‌اند از:

1. سند مالکیت: سند مالکیت، سندی است که مالکیت یک ملک را برای شخص خاصی اثبات می‌کند.
2. قرارداد: قرارداد، سندی است که حقوق و تعهدات طرفین را در یک معامله مشخص خواهد کرد.
3. حواله: حواله، سندی است که به‌موجب آن، شخصی به دیگری اختیار می‌دهد تا مبلغی پول معینی را از شخص ثالث دریافت کند.
4. سفته: سفته، سندی است که به‌موجب آن، شخصی متعهد می‌شود که مبلغی پول را در موعد مقرر به دیگری پرداخت نماید.

ویژگی‌های سند عادی

سند عادی دارای ویژگی‌های زیر است:

1. اعتبار قانونی کم‌تر: سند عادی، نسبت به سند رسمی، اعتبار قانونی کم‌تری دارد.
2. قابل انکار بودن: سند عادی به دلیل این که وجاهت قانونی کم‌تری دارد هر یک از طرفین معامله می‌توانند مفاد و آنچه که در سند عادی قید شده‌‍اند را انکار کنند.
3. امضای طرفین: سند عادی نیز دارای امضای طرفین معامله است.

انواع سند عادی

سند عادی انواع مختلفی دارد. برخی از انواع سند عادی عبارت‌اند از:

1. قرارداد عادی: قرارداد عادی، سندی است که حقوق و تعهدات طرفین را در یک معامله مشخص می‌کند و خارج از دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است.
2. رسید: رسید، سندی است که به‌موجب آن، شخصی دریافت مبلغی پول یا کالایی را تأیید می‌کند.
3. وصیت‌نامه عادی: وصیت نامه عادی، سندی است که خارج از دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و به‌موجب آن، شخصی اموال خود را پس از مرگ به دیگران می‌بخشد و نحوه تقسیم اموالش را مشخص می‌کند.

تعریف الزام به تنظیم سند

الزام تنظیم سند، دعوایی است که خریدار ملک در صورت عدم تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، می‌تواند علیه وی در دادگاه مطرح کند. در این دعوا، خریدار از دادگاه درخواست می‌کند تا فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملک مجبور کند.

الزام قانونی به تنظیم سند

الزام قانونی به تنظیم سند به معنای این است که در برخی از موارد قانون‌گذار  طرفین یک معامله را ملزم می‌کند که معامله خود را به‌صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم نمایند. این الزام ممکن است به دلیل اهمیت موضوع معامله یا به دلیل حمایت از حقوق یکی از طرفین معامله باشد.

در قانون ایران برخی از معاملات مشمول الزام تنظیم سند به‌صورت قانونی هستند؛ زیرا طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند، مالکیت صرفاً به‌موجب سند رسمی برقرار می‌شود؛ بنابراین چنانچه معامله ملک به‌صورت کتبی انجام شود، طرفین معامله، ملزم به تنظیم سند رسمی هستند.

لزوم تنظیم سند از لحاظ قانونی دارای مزایای متعددی است. از جمله این مزایا می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. اثبات مالکیت: تنظیم سند رسمی، یکی از راه‌های اثبات مالکیت بر اموال است. درصورتی‌که سند رسمی ملک تنظیم شود، خریدار می‌تواند با ارائه این سند، مالکیت خود را بر ملک  را به‌صورت رسمی و قانونی اثبات کند.
2. ایجاد امنیت حقوقی: تنظیم سند رسمی باعث ایجاد امنیت حقوقی برای طرفین معامله می‌شود.
3. جلوگیری از دعاوی: تنظیم سند رسمی می‌تواند از بروز دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری کند. با تنظیم سند رسمی احتمال بروز اختلافات و دعاوی حقوقی بین طرفین معامله، کاهش می‌یابد.

اگر هر کدام از طرفین معامله از تنظیم سند رسمی خودداری کنند، طرف دیگر معامله می‌تواند با طرح دعوای الزام تنظیم سند از دادگاه درخواست کند تا طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی الزام کند.

موارد لزوم ثبت سند طبق قانون

در قانون ایران، ثبت اسناد در موارد خاصی الزامی است. این موارد عبارتند از:

• ثبت املاک: ثبت املاک، یکی از مهم‌ترین موارد الزام قانونی به تنظیم سند است. بر اساس قانون، ثبت‌اسناد و املاک به‌منظور مشخص‌شدن مالکیت و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی، الزامی است.
• ثبت معاملات راجع به‌عین یا منافع املاک ثبت شده: درصورتی‌که معامله‌ای در مورد ملکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده و انجام شود، ثبت این معامله نیز الزامی است. این امر به‌منظور حفظ حقوق و منافع طرفین معامله و همچنین جلوگیری از ادعای مالکیت اشخاص دیگر، ضرورت دارد.
• ثبت معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است: اگر معامله‌ای در مورد حقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است، صورت گیرد، ثبت آن به‌منظور جلوگیری از ادعای مالکیت اشخاص دیگر نسبت به آن حق، الزامی است.
• کلیه عقود و معاملات راجع به اموال غیرمنقول که در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهند شد: طبق قانون تنظیم معامله‌ای در مورد اموال غیرمنقول در دفتر اسناد رسمی نیز مشمول الزام تنظیم سند می‌شود. این امر به‌منظور رسمیت بخشیدن به معامله و جلوگیری از ادعای جعل در آینده ضرورت دارد.
• کلیه عقود و معاملات راجع به حقوق مالی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند: درصورتی‌که معامله‌ای در مورد حقوق مالی (مانند عقد صلح، هبه و رهن) در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد به لحاظ قانونی الزام تنظیم دارد تا به این وسیله با رسمیت بخشیدن به آن از ادعای جعل آن در آینده جلوگیری شود.
• ثبت وقفی‌ها و حبسهای غیرمنقول: اگر ملکی به‌عنوان وقف یا حبس غیرمنقول، ثبت شده باشد، ثبت هر نوع معامله در مورد آن ملک به‌منظور حفظ حقوق و منافع واقف، الزامی خواهد بود.
• ثبت اجاره‌نامه‌های املاک و حقوق مالی که مدت آن بیش از دو سال است: تنظیم اجاره‌نامه‌ای در مورد ملکی یا حق مالی که مدت آن بیش از دو سال باشد، لزوم تنظیم سند دارد تا به این وسیله حقوق و منافع موجر و مستأجر حفظ شود.
• ثبت صورت‌جلسات تقسیم ترکه و انحصاروراثت: چنانچه قرار بر تقسیم ترکه یا انحصاروراثت باشد، ثبت صورت‌جلسات مربوط به‌منظور مشخص‌شدن حقوق و منافع ورثه نسبت به ترکه، اجباری است.
• ثبت قرارهای تأمین خواسته، تأمین ضرر و زیان ناشی از جرم، قرارهای بازداشت موقت و قرارهای تأمین خواسته زوجین در مرحله طلاق
• ثبت سند رسمی صلح و سازش در مورد دعاوی مالی

در صورت عدم ثبت اسناد در موارد فوق، معامله باطل یا غیرنافذ است. به این معنا که معامله از ابتدا صحیح و قانونی نبوده است یا این که در صورت بروز اختلاف، امکان ابطال معامله وجود دارد.

آثار عدم تنظیم سند

الزام تنظیم سند به لحاظ این که سند تنظیم شده در برابر قانون اعتبار کافی را داشته باشد، بسیار اهمیت دارد در نتیجه عدم ثبت آن نیز آثاری به دنبال که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• بطلان معامله
• غیرنافذ بودن معامله
• عدم امکان نقل و انتقال مالکیت
• عدم امکان بهره‌مندی از مزایای حقوقی سند رسمی
• عدم امکان استناد به معامله در مراجع قضایی

در معاملات املاک و مستغلات، عدم تنظیم سند رسمی موجب غیرنافذ بودن معامله می شود. در ادامه به برخی از آثار عدم تنظیم سند در معاملات املاک و مستغلات اشاره کرده‌ایم:

• عدم امکان اخذ وام
• عدم امکان انتقال ملک به ورثه
• عدم امکان فروش ملک به شخص ثالث

الزامات تنظیم سند ملکی چیست؟

رعایت الزامات تنظیم سند ملکی به اعتبار و صحت سند کمک می‌کند؛ بنابراین خریداران و فروشندگان ملک باید در هنگام تنظیم سند، این الزامات را مدنظر قرار دهند. این الزامات عبارت‌اند از:

شرح دقیق و کامل اموال

یکی از مهم‌ترین الزامات تنظیم سند ملکی، ذکر شرح دقیق و کامل اموال مورد معامله است. این امر از یک سو به‌عنوان مستندات حقوقی محکم در محکمه قابل‌استناد هستند و از سوی دیگر مبنای ساختار قانونی معامله خواهند بود.

شرح اموال باید به گونه‌ای باشد که هرگونه ابهامی را برطرف کند. برای مثال در معاملات املاک باید مشخصات ملک مانند پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، نوع کاربری و سایر مشخصات مهم آن به تفسیر ذکر شوند.

تعیین حقوق و تعهدات

سند رسمی باید حقوق و تعهدات طرفین را به‌صورت روشن و قابل‌فهم مشخص کند. این کار به حفظ حقوق مالک مبتنی بر اموال و همچنین حقوق شخص ثالث بر ملک تأثیر می‌گذارد.

در نتیجه حقوق و تعهدات طرفین باید به طور کامل و جامع ذکر شود. برای مثال در مورد فروش ملک باید مشخص شود که فروشنده چه حقوقی را به خریدار منتقل کرده است و خریدار چه تعهداتی را در قبال فروشنده بر عهده می‌گیرد.

تاریخ‌گذاری صحیح

تاریخ‌گذاری صحیح سند رسمی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است؛ زیرا علاوه بر این که به‌عنوان مستندی معتبر شناخته می‌شود به‌منظور تعیین توالی و اولویت انتقال ملکیت نیز اهمیت دارد.

امضا و تصدیق صحیح

سند رسمی باید دارای امضا و تصدیق صحیح افراد طرف قرارداد باشد. این امر اعتبار سند را تضمین کرده و از احتمال هرگونه تزویر و تغییرات غیرقانونی جلوگیری خواهد کرد.

امضا و تصدیق باید توسط افراد طرف قرارداد به‌صورت آگاهانه و اختیاری انجام شود. در صورت عدم امضا یا تصدیق صحیح، سند ملکی فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.

رعایت قوانین و مقررات

سند رسمی باید با قوانین و مقررات مربوطه کشور که شامل اصول قراردادی، رویه‌های قانونی و الزامات ثبتی می‌شود، سازگاری داشته باشد. رعایت این قوانین و مقررات به اطمینان از صحت و قابل‌اعتماد بودن سند ملکی کمک می‌کند.

در ادامه، به برخی از نکات مهم در تنظیم سند ملکی اشاره می‌کنیم:

• پیش از تنظیم سند، از صحت و کامل بودن مدارک و مستندات مربوط به ملک اطمینان حاصل کنید.
• از خدمات یک وکیل ملکی یا مشاور حقوقی مجرب در الزام تنظیم سند استفاده کنید.
• قبل از امضای سند رسمی، آن را به دقت مطالعه کنید و در صورت وجود هرگونه ابهام از وکیل یا مشاور حقوقی مجرب در این زمینه کمک بگیرید.

کلام آخر

الزام تنظیم سند از لحاظ حقوقی بسیار ضرورت دارد. این الزام به حفظ حقوق مالک، دسترسی به اسناد معتبر و تعادل در جامعه کمک می‌کند. برای داشتن یک سند معتبر، باید الزامات تنظیم سند رسمی را رعایت کرده و باتوجه‌به قوانین و مقررات مربوطه عمل نمایید.

اگرچه تنظیم سند در برخی موارد زمان‌بر و پرهزینه است، اما از نظر حقوقی ارزش و اعتبار بسیاری دارد. علاوه بر این باید توجه داشت که تنظیم سند رسمی نیازمند آگاهی کافی از قوانین و پیچ‌وخم‌های فرایند آن است؛ بنابراین بهترین کار برای تنظیم سند، کمک گرفتن از وکلای مجرب و متخصص در این زمینه است.

وکلای پایه یک دادگستری مؤسسه حقوقی حق ستان با ارائه مشاوره حضوری و آنلاین در این زمینه شما را یاری خواهند داد.