دعوای تصرف عدوانی یکی از مسائل حقوقی مهم در جوامع است که به وقوع پیوستن آن اغلب منجر به بروز اختلافات و نزاع‌های سخت و پیچیده قانونی می‌شود. در ایران به‌منظور حفظ امنیت و حقوق شهروندان، قوانین و مقررات مربوط به دعوای تصرف عدوانی به‌صورت دقیقی تدوین شده‌اند.
این نوع دعاوی به دلیل ماهیت حساس و پیچیده‌ای که دارند، همواره موردتوجه بوده و با حساسیت ویژه‌ای از سوی قضات بررسی خواهد شد. این دعوا در واقع به معنای سلب تصرف از متصرف سابق و اعطای آن به متصرف جدید به‌صورت عدوانی است. تصرف عدوانی در مورد اموال غیرمنقول اعم از زمین، ساختمان، باغ و غیره صورت می‌پذیرد
در این مقاله به بررسی جزئیات حقوقی دعوای مزاحمت ملک در ایران پرداخته‌ایم برای کسی اطلاعات کلی تا انتهای این مقاله همراه ما باشید.
تعریف تصرف عدوانی
تصرف عدوانی املاک عبارت است از تصرف مال غیرمنقولی که بدون رضایت مالک یا متصرف سابق آن صورت می‌گیرد. تصرف عدوانی می‌تواند در مورد هر نوع مال غیرمنقولی اعم از زمین، ساختمان، باغ، درخت و غیره صورت پذیرد.
طبق آنچه در ماده 158 آیین دادرسی مدنی کشور به آن پرداخته شده، تصرف عدوانی به معنای تصرف غیرقانونی مال غیرمنقول دیگری است. در این دعوا، خواهان ادعا می‌کند که دیگری بدون رضایت او، مال غیرمنقولی را که در تصرف او بوده از تصرف وی خارج کرده است و درخواست می‌کند که دادگاه مال را به متصرف کنونی باز پس گرفته و به مالکیت و تصرف وی بازگرداند.
برای مثال فرض کنید که شما مالک یا مستأجر ساختمانی است. اگر شخصی ملکی را که در آن سکونت دارید بدون رضایت شما تصرف کند، کار او به لحاظ قانونی به‌عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود.
توجه داشته باشید که در دعوی تصرف عدوانی تنها داشتن سابقه تصرف شما بر ملکی که بدون اجازه و رضایت تصرف شده، کافی است، یعنی شما اگر مستأجر هم باشید می‌توانید دعوای خود را به‌صورت قانونی و از طریق دادگاه پیگیری کنید.
شرایط اقامه دعوای تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی، دعوایی است که در آن، شخصی که قبلاً بر مال غیرمنقولی تصرف داشته است، ادعا می‌کند که دیگری بدون رضایت ایشان، مال را از تصرف او خارج کرده و مرتکب به فعل تصرف عدوانی شده است.
طبق حقوق مدنی ایران، شرایط اقامه دعوای تصرف عدوانی به شرح زیر است:
- سبق تصرف خواهان
خواهان دعوای تصرف عدوانی باید ثابت کند که قبل از خوانده، بر مال غیرمنقول که اکنون مورد تصرف عدوانی قرار گرفته، تصرف داشته است. منظور از تصرف، اعمال قدرت و ادعای مالکیت بر مال غیرمنقولی است که مظهر مالکیت یا ذی‌حق بودن بر آن باشد.
تصرفی که مظهر مالکیت یا ذی‌حق بودن بر مال باشد، یعنی تصرفی که نشان دهد شخص تصرف‌کننده، مالک یا ذی‌حق بر مال است. برای مثال اگر شخصی در خانه‌ای سکونت داشته باشد، این تصرف، مظهر مالکیت یا ذی‌حق بودن او بر خانه است؛ زیرا نشان‌دهنده این است که او از خانه استفاده می‌کند و آن را به‌عنوان خانه خود می‌شناسد.
تصرف می‌تواند به‌صورت فعلی یا قانونی باشد. تصرف فعلی، یعنی اعمال فیزیکی بر مال، مانند سکونت در خانه یا کشاورزی در زمین. تصرف قانونی، یعنی اعمال حقوقی بر مال، مانند اجاره یا رهن دادن ملک.
- عدوانی بودن تصرف خوانده
تصرف خوانده باید عدوانی باشد. تصرف عدوانی، یعنی تصرف بدون رضایت مالک یا متصرف سابق صورت‌گرفته است. تصرف بدون رضایت مالک، همیشه عدوانی است. اما تصرف بدون رضایت متصرف سابق، ممکن است عدوانی باشد یا نباشد. برای این که تصرف بدون رضایت متصرف سابق، عدوانی باشد، باید متصرف سابق، حقی بر مال داشته باشد. این حق می‌تواند مالکیت، انتفاع، حق ارتفاق یا حق دیگری باشد.
برای مثال اگر شخصی خانه‌ای را اجاره کرده باشد و صاحب‌خانه بدون اجازه او، خانه را از او بگیرد و به دیگری اجاره دهد، این تصرف عدوانی است؛ زیرا متصرف سابق، حق انتفاع از خانه را داشته است.
در زبان ساده تر می‌توان گفت که تصرف عدوانی یعنی این که کسی مال غیرمنقولی را از شخص دیگری که حق استفاده از آن را دارد، گرفته و خودش متصرف آن شود.
- لحوق تصرف خوانده به تصرف خواهان
تصرف خوانده باید به تصرف خواهان لحوق کرده باشد. لحوق یعنی پیوستن دو چیز به هم در دعوای تصرف عدوانی، لحوق تصرف خوانده به تصرف خواهان یعنی این که تصرف خوانده بعد از تصرف خواهان شروع شده باشد. به عبارتی تصرف خوانده باید در زمانی که خواهان، مال را در تصرف داشته است، صورت‌گرفته باشد.
برای مثال فرض کنید شخصی به مدت ده سال در ملکی مستأجر بوده است و همچنان به‌عنوان مستأجر در آن ملک سکونت دارد. در این شرایط اگر مالک بدون اجازه وی، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، تصرف عدوانی از سوی مالک انجام‌گرفته در این حالت مستأجر می‌تواند برای تضییع حقوق مالکیت، دعوای خود را به دادگاه تسلیم کرده و درخواست کند که ملک به تصرف او بازگردانده شود.
درصورتی‌که شرایط فوق، در دعوای تصرف عدوانی احراز شود، دادگاه به رفع تصرف عدوانی حکم می‌دهد.
انواع تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی به دو دسته کیفری و حقوقی تقسیم می‌شود. باتوجه‌به شرایط تصرف عدوانی می‌توان از متصرف در دادگاه مصلح دعوای کیفری یا حقوقی مبنی بر تصرف عدوانی ملک، شکایت کرد.
تصرف عدوانی کیفری
دادگاه کیفری دو و دادسرا، مرجع قانونی رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی کیفری هستند. در صورت اثبات تصرف عدوانی املاک، ضمن رفع تصرف و بازگردانده حق تصرف ملک به شاکی، مجازت حبس برای متصرف در نظر گرفته می‌شود.
به‌طورکلی این نوع تصرف شرایط خاص خود را دارد که در صورت طرح دعوا و اثبات آن، بر اساس ماده 690 قانون مجازات اسلامی، مجازات‌هایی برای تصرف‌کننده در پی خواهد داشت.
در صورت اثبات تصرف عدوانی کیفری، مبنی بر ماده 690 قانون مجازات اسلامی مرتکب به مجازات‌های زیر محکوم خواهد شد:
- حبس از شش ماه تا دو سال
- جزای نقدی از یک میلیون تا دو میلیون ریال
- تخریب بنا یا تأسیسات احداث شده در ملک
- خلع ید از ملک
تصرف عدوانی حقوقی
نوع دیگر تصرف عدوانی، حقوقی است. برای رسیدگی به این نوع دعوای تصرف عدوانی دادگاه عمومی حقوقی به‌عنوان دادگاه صالح مسئول رسیدگی به دعوا است. توجه داشته باشید که در این نوع دعوی در صورت اثبات تصرف غیرقانونی ملک، دادگاه تنها به رفع تصرف ملک رأی خواهد داد و طبق قانون هیچ مجازات کیفری متوجه متصرف نخواهد شد.
برای طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- سابقه تصرف متصرف: متصرف نباید قبل از تصرف خوانده، بر مال تصرف داشته باشد؛ یعنی متصرف باید برای اولین‌بار باشد که مال را تصرف می‌کند.
- عدوانی بودن تصرف: تصرف خوانده، باید بدون رضایت خواهان انجام شده باشد.
- مال غیرمنقول: موضوع دعوا، باید مال غیرمنقولی مانند ملک یا زمین باشد.
- سبق تصرف خواهان: خواهان باید قبل از خوانده، بر مال تصرف داشته باشد.
روند رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی
برای طرح دعوای تصرف عدوانی باید به دادگاه صالح محل وقوع مال غیرمنقول، مراجعه کنید. در دادگاه، دادخواستی تنظیم می‌کنید و در آن، ادعای خود مبنی بر تصرف عدوانی را مطرح می‌نمایید.
دادگاه، وقت رسیدگی به پرونده شما را تعیین می‌کند و شما و خوانده دعوا موظف هستید در جلسه رسیدگی حضور پیدا کنید و دلایل و مدارک خود را ارائه می‌دهید.
دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک، رأی خود را صادر خواهد کرد. اگر رأی دادگاه به نفع شما باشد، خوانده باید ظرف مهلتی که دادگاه مقرر کرده، رأی را اجرا کند. در صورت عدم اجرای رأی دادگاه، اجرای احکام نسبت به اجرای حکم صادر شده، اقدام خواهد کرد.
به‌طورکلی روند رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی از این قرار است:
- تنظیم و تقدیم دادخواست
- نام و مشخصات کامل خواهان و خوانده
- موضوع دعوا
- دلایل و مدارک خواهان شامل شهادت شهود، نظریه کارشناسی و ارائه اسناد و مدارک مربوطه
- تعیین وقت رسیدگی
- جلسه رسیدگی
- صدور رأی
- اجرای رأی دادگاه
چه شرایطی باعث ردشدن دادخواست رفع تصرف عدوانی می‌شود؟
دادخواست رفع تصرف عدوانی ممکن است به دلایل مختلفی رد شود. در ادامه مهم‌ترین دلایل ردشدن دادخواست رفع تصرف عدوانی املاک را بررسی می‌کنیم:
- وجود قرارداد فی‌مابین متصرف و مالک ملک
درصورتی‌که بین متصرف و مالک ملک، قراردادی منعقد شده باشد، دعوای تصرف عدوانی رد خواهد شد؛ زیرا در این صورت مسئله خلع ید مطرح می‌شود. انعقاد قرارداد بین متصرف و مالک، تصرف متصرف بر ملک را کاملاً قانونی می‌کند؛ زیرا تصرف با رضایت مالک بوده است. در نتیجه دعوای تصرف عدوانی، وارد نیست.
- عدم وجود ادله کافی برای اثبات تصرف عدوانی
برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی، باید شرایط قانونی خاصی محرز باشد. این شرایط عبارت‌اند از:
- موضوع دعوا، مال غیرمنقول باشد.
- خواهان، سبق تصرف بر مال را داشته باشد.
- تصرف خوانده، عدوانی باشد.
- تصرف خوانده به تصرف خواهان لحوق کرده باشد.
چنانچه یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، دادگاه دادخواست رفع تصرف عدوانی را رد خواهد کرد. یکی از این شرایط، اثبات تصرف عدوانی است. برای اثبات تصرف عدوانی، خواهان باید دلایل و مستندات کافی را به دادگاه تقدیم کند. دلایل و مستندات خواهان، می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- شهادت شهود
- نظریه کارشناس
- اسناد و مدارک
عدم ارائه دلایل و مستندات کافی خواهان برای اثبات تضییع حقوق مالکیت به دادگاه منجر به رد دادخواست رفع تصرف عدوانی خواهد شد.
- دعوای بین مالک و مستأجر
دعوای بین مالک و مستأجر از نوع دعوای تصرف عدوانی نیست؛ زیرا مستأجر با اجازه مالک بر ملک وی تصرف داشته است. چنانچه قرارداد بین مالک و مستأجر به پایان رسیده باشد، مستأجر ناچار به تخلیه ملک است و به لحاظ قانونی حق طرح دعوای تصرف عدوانی را ندارد.
تماس با وکلا و مشاورین حقوقی موسسه حقوقی حقستان
برای دریافت مشاوره رایگان با مؤسسه حقوقی حقستان بر روی دکمه ی مشاوره رایگان کلیک کنید یا فرم درخواست مشاوره را پر کنید.
نکات مهم درباره تصرف عدوانی
نکته اول: مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
اگر دعوای تصرف عدوانی خواهان، علیه خوانده ثابت شود، خواهان می‌تواند علاوه بر حکم رفع تصرف عدوانی، اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز از خوانده مطالبه نماید. اجرت‌المثل ایام تصرف، معادل پولی است که خواهان در صورت داشتن تصرف بر مال غیرمنقول، می‌توانست از آن کسب درآمد داشته باشد. میزان اجرت‌المثل ایام تصرف را نظر کارشناس دادگاه مشخص خواهد کرد.
برای مثال، اگر شخصی به مدت یک سال، ملکی را به‌صورت عدوانی تصرف کرده باشد و خواهان بتواند مالکیت خود بر ملک را ثابت کند می‌توان اجرت‌المثل این یک سال تصرف را از خوانده مطالبه کند.
نکته دوم: درخواست صدور حکم خلع ید
در صورت اثبات دعوای تصرف عدوانی خواهان، علیه خوانده در دادگاه، خواهان این حق را دارد که برای صدور حکم خلع ید نیز دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کند.
برای مثال اگر شخصی به مدت یک سال، ملکی را به‌صورت عدوانی تصرف کرده باشد، و خواهان بتواند مالکیت خود را بر ملک به اثبات برساند، می‌تواند علاوه بر اجرت‌المثل یک سال تصرف، درخواست صدور حکم خلع ید و بیرون‌کردن متصرف از ملک را نیز از دادگاه تقاضا نماید.
نکته سوم: تشدید مجازات تصرف عدوانی
اگر شخصی به‌موجب حکم قطعی دادگاه، محکوم به خلع ید از مال غیرمنقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شود، اما پس از اجرای حکم دوباره اقدام به تصرف عدوانی یا انجام اقداماتی در آن ملک بدون مجوز کند، علاوه بر این که باید تصرف عدوانی خود را رفع کند به مجازات حبس از شش ماه تا دو سال نیز محکوم خواهد شد.
این مجازات برای جلوگیری از تکرار تصرف عدوانی و ایجاد امنیت و آرامش برای شهروندان در نظر گرفته شده است.
آثار و نتایج دعوای تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی نیز همچون هر دعوی حقوقی دیگری آثار و نتاذیجی در پی دارد که عبارت‌اند از:
- رفع تصرف عدوانی
- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
- مطالبه خسارت
- مطالبه هزینه‌های دادرسی
مجازات تصرف عدوانی
تصرف عدوانی، علاوه بر آثار حقوقی، می‌تواند دارای آثار کیفری نیز باشد. درصورتی‌که تصرف عدوانی، منجر به خسارت مادی یا معنوی به خواهان شود، جرم محسوب خواهد شد. در قانون مجازات اسلامی برای تصرف عدوانی مجازات حبس در نظر گرفته شده است که بسته به ماهیت جرم، زمان حبس متفاوت و از سه ماه تا یک سال است، اما اگر شخصی پس از محکوم‌شدن به خلع ید، دوباره ملک را تصرف کند، مجازات او تشدید می‌شود.
تفاوت‌های دعوای تصرف عدوانی و دعوای خلع ید
دعوای تصرف عدوانی و دعوای خلع ید دو دعوای حقوقی هستند که در خصوص تصرف غیرقانونی ملک غیرمنقول مطرح می‌شوند. این دو دعوا تفاوت‌های اساسی با هم دارند که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
- تفاوت در موضوع دعوا
موضوع دعوای خلع ید، مالکیت و تصرف غیرقانونی مال غیرمنقول است. به عبارتی در دعوای خلع ید، خواهان باید ثابت کند که مالک ملک مورد دعوا است و فرد دیگری به زور بر آن ملک تصرف غیرقانونی کرده است.
موضوع دعوای تصرف عدوانی، سابقه تصرف است. به‌عبارت‌دیگر در دعوای تصرف عدوانی دیگر شرط مالکیت ملک مطرح نیست و به‌عنوان ادله اصلی برای رسیدگی به این دعوا مطرح نخواهد شد؛ بلکه سابقه تصرف بیشتر و امکان اثبات آن دال بر اثبات تصرف عدوانی است.
به بیان ساده‌تر در دعوای خلع ید، خواهان باید مالک ملک مورد دعوا باشد، اما در دعوای تصرف عدوانی، خواهان نیازی به اثبات مالکیت خود ندارد.
- تفاوت در شرایط لازم برای طرح دعوا
در دعوای خلع ید، خواهان باید اثبات کند که مالک ملک مورد دعوا است و فرد دیگری به زور در آن ملک تصرف غیرقانونی کرده است. در واقع، خواهان باید دو شرط را برای طرح دعوای خلع ید اثبات کند:
- مالکیت ملک مورد دعوا
- تصرف غیرقانونی ملک توسط خوانده
در دعوای تصرف عدوانی، خواهان تنها باید ثابت کند که سابق بر خوانده در ملک مورد دعوا تصرف داشته است. در واقع خواهان باید یک شرط را برای طرح دعوای تصرف عدوانی اثبات نماید آن هم سابقه تصرف بر ملک مورد دعوا قبل از خوانده است.
- تفاوت در نوع دعوا
دعوای خلع ید، دعوایی مالی است و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت ملک تعیین خواهد شد.
دعوای رفع تصرف عدوانی دعوایی غیرمالی است و هزینه رسیدگی به آن به‌مراتب کم‌تر از رسیدگی به دعوی خلع ید است.
کلام آخر
دعوای تصرف عدوانی، یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی است که در خصوص تصرف غیرقانونی مال غیرمنقول مطرح می‌شود. این دعوا می‌تواند آثار حقوقی و کیفری مختلفی در پی داشته باشد.
طرح دعوای تصرف عدوانی، نیازمند تخصص و تجربه کافی است به همین دلیل پیشنهاد می‌دهیم که افراد در صورت بروز تصرف عدوانی، از خدمات وکیل ملکی متخصص در این زمینه استفاده کنند.
وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند با ارائه مشاوره حقوقی و تنظیم دادخواست به شما کمک کند تا حقوق خود را به طور کامل و قانونی پیگیری نمایید. مؤسسه حقوقی حق ستان با بهره‌گیری از کادری مجرب از وکلای پایه یک دادگستری در زمینه دعاوی حقوقی و کیفری از جمله دعوای تصرف عدوانی، آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعان محترم است.
