سرمایه‌گذاری در حوزه املاک همواره یکی از محبوب‌ترین گزینه‌ها تجاری در بین همه آحاد جامعه بوده است. تلاش برای خریدوفروش ملک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری با بازدهی بالا و پایدار شناخته می‌شود و برخلاف بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها دستخوش تغییرات قابل‌توجهی نشده است.
اما آیا همه معاملات ملکی بدون هیچ‌گونه مشکل و اختلافی صورت می‌گیرند؟ آیا ممکن است برای حل دعاوی حقوقی مجبور به مراجعه به دادگاه شد؟ اگر چنین باشد چطور باید در پرونده برنده شد؟
باتوجه‌به پیچیدگی‌های خریدوفروش ملک و مسائل حقوقی مرتبط با آن، سرمایه‌گذاری در این حوزه همراه با چالش‌های فراوانی روبه‌رو است.
ممکن است مبادله‌های مالکیتی با اختلافات، اشتباهات یا به‌تعویق فتادن ملکی همراه باشد. به همین دلیل معاملات ملکی می‌تواند با موانعی همچون مشکلات حقوقی و درگیری‌ها عدیده‌ای همراه باشد و در اغلب موارد پرونده‌های مرتبط برای رسیدگی به دستگاه قضایی ارجاع داده شوند. در این مقاله به بررسی مهم‌ترین دعاوی ملکی و راهکارهای مناسب در مواجه با آن‌ها و همچنین نقش وکیل در حل آن‌ها خواهیم پرداخت.
منظور از دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی به مجموعه موارد قضایی اطلاق می‌شود که مرتبط با مالکیت، تصرف و سایر حقوق ملکی بر ملک هستند. این دعاوی می‌توانند به دلیل اختلافات ملکی درمورد خریدوفروش، اجاره، تصرف غیرمجاز، تقسیم‌بندی، ساخت‌وساز، تغییر کاربری و سایر امور مربوط به املاک و ملکیت روی دهند.
دعاوی ملکی از مهم‌ترین چالش‌های قانونی در حوزه املاک هستند که برای حل آن‌ها حتماً به مشورت با یک وکیل دادگستری حرفه‌ای در این حوزه نیاز خواهید داشت. چرا این چالش پیچیدگی فراوان و انواع مختلفی دارد که تنها یک فرد آگاه از قوانین و مقررات و آشنا با آن‌ها قادر به حل چالش‌های پیش رو خواهد رود.
انواع دعاوی ملکی
به‌طورکلی دعاوی ملکی در دودسته دعاوی حقوقی ملکی و دعاوی کیفری ملکی تقسیم‌بندی می‌شوند.
دعاوی حقوقی ملکی
دعاوی حقوقی ملکی به دعاوی گفته می‌شود که در آن، طرفین دعوا برای احقاق حق خود به دادگاه مراجعه خواهند کرد. اختلافات ملکی که در دعاوی حقوقی ملکی دسته‌بندی می‌شوند، عبارت‌اند از:
خلع ید
دعوای خلع‌ید زمانی مطرح می‌شود که فردی ملکی را که متعلق به دیگری است، بدون رضایت مالک، تصرف کرده باشد. در این دعوا، مالک ملک می‌تواند از دادگاه درخواست کند تا فرد متصرف را از ملک وی خارج نماید.
تخلیه ملک
دعوای تخلیه از انواع دعاوی حقوقی ملکی است و زمانی مطرح می‌شود که مستأجر ملکی به دلایل مختلفی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تخریب ملک و… از تخلیه ملک خودداری کند. در چنین شرایطی موجر با شکایت و درخواست از دادگاه برای گرفتن حکم تخلیه قانونی به دادگاه مراجعه خواهد کرد.
رفع تصرف عدوانی
اگر فردی ملکی را که متعلق به دیگری است به‌صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک، تصرف کند به‌عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود. در چنین شرایطی مالک ملک با مراجعه به دادگاه، درخواست می‌کند تا تصرف فرد متصرف را از ملکی که متعلق به او است، رفع نماید.
ابطال معامله
گاهی برخی از معاملات از ابتدا باطل بوده است و هیچ اثر حقوقی ندارند در چنین شرایطی حکم بطلان معامله از سوی دادگاه صادر خواهد شد. عدم اهلیت یکی از طرفین معامله، وجود عیب در مبیع، تقلب یکی از طرفین معامله، تدلیس یکی از طرفین معامله، غصب و اکراه از جمله مواردی هستند که رأی به بطلان معامله می‌دهند.
الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که طرفین معامله، ملکی را به‌صورت عادی به یکدیگر منتقل کرده باشند، اما یکی از طرفین از تنظیم سند رسمی خودداری کند. در این دعوا، طرفی که مایل به تنظیم سند رسمی است با ارائه دعوای به دادگاه، درخواست الزام طرف دوم برای تنظیم سند رسمی را خواهد داشت.
تنظیم تقسیم‌نامه
در برخی موارد ملکی به‌صورت مشاع (با مالکیت چند نفر) به افراد مختلف تعلق دارد، مثل ساختمانی که از پدر به ارث رسیده و با چندین مشاعات مختلف به مالکیت فرزندان درآمده، اما تنها یک سند دارد. در این نوع اختلافات ملکی، افراد با درخواست تنظیم تقسیم‌نامه و با رأی دادگاه، ملک را بین خود تقسیم کرده و هر یک سندی جداگانه دریافت خواهد کرد.
الزام به تمکین از حکم دادگاه
دعوای الزام به تمکین از حکم دادگاه زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین دعوا، از اجرای حکم دادگاه خودداری کند. در این دعوا، طرفی که حکم به نفع او صادر شده است، با ارجاع دعوای به دادگاه از دادگاه برای الزام طرف مقابل به اجرای حکم کمک می‌گیرد.
دعاوی اجاره و رهن
در دعاوی رهن و اجاره، برای رفع اختلافاتی که بین مستأجر و مالک در مورد شرایط قرارداد اجاره یا رهن و استفاده از ملک به وجود آمده است به دادگاه مراجعه خواهند کرد. این اختلافات می‌توانند شامل عدم پرداخت اجاره، تعمیرات و نگهداری ملک، تمدید قرارداد و سایر موارد مربوط به اجاره یا رهن باشند.
دعاوی خرید و فروش
اختلافات مربوط به فروش یا خرید ملک و واگذاری مالکیت ملک در دعاوی خریدوفروش مورد بررسی قرار خواهد گرفت. ممکن است اختلافات به وجود آمده در مورد رعایت تعهدات قراردادی، پرداخت مبالغ توافق شده، سوءاستفاده یا اقدامات تقلبی یا سایر مسائل مالی و قانونی مربوط به معامله باشد.
دعاوی تغییر کاربری و احداث ساختمان
در برخی موارد، اختلافات ملکی در مورد تغییر کاربری املاک، نقض قوانین ساخت‌وساز، مشکلات پروانه ساخت و سایر موارد مربوط به احداث ساختمان یا اعمال تغییرات در ملک به هر دو صورت کیفری و حقوقی قابل‌پیگیری است.
در برخی موارد، تغییر کاربری املاک یا احداث ساختمان بدون اخذ مجوزهای قانونی، می‌تواند موجب ایجاد اختلافات حقوقی بین مالک ملک با شهرداری یا سایر اشخاص ذی‌نفع شود. در این موارد یکی از طرفین دعوا برای صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال معامله به دادگاه مراجعه کند. رسیدگی به این نوع دعاوی ملکی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی است.
اما در برخی موارد تغییر کاربری املاک یا احداث ساختمان بدون اخذ مجوزهای قانونی، جرم قلمداد خواهد شد و پیگرد قانونی دارد. در چنین مواردی دادستان از دادگاه کیفری درخواست می‌کند تا فردی که مرتکب جرم شده را به مجازات محکوم کند.
دعاوی کیفری ملکی
دعاوی کیفری ملکی به دعاوی گفته می‌شود که در آن، شخص یا نهاد به دلیل ارتکاب یک جرم ملکی، تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت. در چنین دعاوی برای رفع مشکلات واختلافات پیش آمده باید از وکیل قضایی کمک بگیرید.
این نوع دعاوی ملکی نیز انواع مختلفی دارند که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره خواهیم کرد:
- تصرف عدوانی
- مزاحمت
- تعدی
- جعل سند
- تبانی در معاملات ملکی
- کلاهبرداری در معاملات ملکی
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی به کلیه دعاوی حقوقی اشاره دارد که مستلزم تغییرات و فعالیت‌های مربوط به ثبت مالکیت و امور ثبتی ملک است. این دعاوی متمرکز بر اختلافات ملکی و نزاع‌هایی هستند که در مورد ثبتی املاک و دررابطه‌با مالکیت بین اشخاص در سندها و مدارک ثبتی به وجود آمده است.
از جمله دعاوی ملکی ثبتی عبارت‌اند از:
- دعاوی ثبت مالکیت: این دعاوی برای تغییر وضعیت ثبتی یا ایجاد تغییر در سند و مدارک ثبتی ملک به دادگاه ارجاع داده می‌شوند. برای مثال اگر فردی مدعی باشد که مالک شرعی یک ملک است؛ ولی نام وی در سند ثبتی درج نشده است، می‌تواند علیه صاحب سند (شخصی که قانوناً نام وی در سند ثبت شده است) و ثبت‌نام خود به‌عنوان مالک در سند به دادگاه مراجعه کند.
- دعاوی عدم اصالت سند: دعاوی عدم اصالت سند مرتبط با ادعای عدم اعتبار و اصالت سند و رابطه مالکیت ثبت شده روی یک ملک هستند. درصورتی‌که فردی مدعی شود که ملک موردنظر به طور قانونی به او تعلق دارد، می‌تواند با ارائه مدارکی مبنی بر تقلب در سند، ثبت غیرقانونی، تغییرات ناقص یا سایر نقص‌های موجود در سند، عدم اعتباری و اصالت سند را به دادگاه اثبات کند.
توجه داشته باشید که دعاوی عدم اصالت سند، مسائل حقوقی پیچیده‌ای را شامل می‌شود به همین دلیل لازم است تا با وکیل دادگستری متخصص در امور ثبتی و قضایی، مشورت کرد. این وکلا می‌توانند شما را در هر مرحله از دعوای ملکی ثبتی از جمله ارائه ادله و شواهد، تحقیق و بررسی درباره اصالت سند، حقوق متشاکی و دفاع از حقوق شما راهنمایی نمایند.
- دعاوی جلوگیری از ثبت مالکیت: در چنین دعاوی ملکی، فردی که دعوی می‌کند، متعهد می‌شود که ثبت مالکیت یا تغییرات سندی را متوقف خواهد کرد. این دعاوی به دلیل انتقال مالکیت مشکوک، حق مورد انتقالی در جریان قضایی یا سایر دلایلی برای ممانعت از ثبت مالکیت به دادگاه ارجاع داده خواهند شد.
- دعاوی ارائه مستندات و اطلاعات درست: در این دعاوی مربوط به همه دستگاه‌های ثبتی یا اشخاصی است که مالکیت و امور ثبتی را در اختیار دارند، اما اطلاعات و مستندات درست و صحیح را ارائه نمی‌دهند. فرد مدعی می‌تواند برای ارائه درخواست اصلاح و تصحیح مستندات یا طلب ارائه مدارک و اطلاعات صحیح به دادگاه مراجعه کند.
وکیل دادگستری در دعاوی ملکی چه نقشی دارد؟
وکیل دادگستری نقش بسیار مهمی در دعاوی ملکی بر عهده دارد. توجه به نقش وکیل در دعاوی ملکی ضروری است؛ زیرا دعاوی ملکی پیچیدگی‌های حقوقی بسیاری دارند در نتیجه حضور یک وکیل باتجربه و متخصص در امور ثبتی و قضایی می‌تواند در موارد زیادی برای شما مفید باشد.
- مشورت قانونی: وکیل دادگستری به‌عنوان مشاور حقوقی شما عمل می‌کند و در فرایند اولیه دعوا، درک جزئیات موضوع و آگاهی از حقوق و وظایفی که قانون بر ضمه شما است در کنار شما خواهد بود و به شمال مشاوره می‌دهد. او می‌تواند ضمن نشان‌دادن مسیر مناسب برای رسیدگی به دعوا، درباره این که آیا راهبردهای قانونی دیگر مانند مذاکره یا مصالحه می‌توانند کارساز و مناسب باشند یا خیر، شما را راهنمایی خواهد کرد.
- تمثیل قانونی: وکیل ملکی با اخذ وکالت از موکل خود به‌عنوان تمثیل قانونی وی در دادگاه شناخته می‌شود؛ بنابراین می‌تواند سخنرانی و دفاع از حقوق موکل خود در دادگاه را بر عهده بگیرد. او تجربه لازم را در مواجهه با دیگر طرفین و سازمان‌های قضایی دارد در نتیجه درباره طرز تعامل با آن‌ها و احترام به روند دادگاه به طور دقیق شما را راهنمایی خواهد کرد.
- تدوین اظهارنامه و اسناد حقوقی: تدوین اظهارنامه و سایر اسناد حقوقی مانند شکایت‌نامه، مستندات و شواهد همه بر عهده وکیل است. او بادقت و تجربه لازم می‌تواند اطلاعات لازم را جمع‌آوری کرده و ضمن تشکیل پرونده، اسنادی را تهیه کند که برای دعوای ملکی ثبتی اساسی و قابل‌استناد هستند.
- نمایندگی در تحقیقات و بررسی‌ها: وکیل دادگستری، نماینده قانونی شما در تحقیق و بررسی‌های مرتبط با دعوای ملکی شناخته می‌شود. او می‌تواند درباره ادعا‌ها تحقیق کرده، شواهد موردنیاز را جمع‌آوری کند و به سؤالات که از شهود پرسیده شده و پاسخ داده شده‌اند، دسترسی داشته باشد.
دعاوی ملکی بسیار پیچیده‌تر و فراتر از آن چیزی هستند که شما تصورش را دارید؛ بنابراین به صلاح شما است که یک وکیل دادگستری متخصص را به نمایندگی حقوقی خود برگزینید که تجربه و دانش لازم را در زمینه دعاوی ملکی داشته باشد تا بتواند حق‌وحقوق شما را کامل احیا کند.
سخن پایانی
در این مقاله انواع دعاوی ملکی و نقش وکیل دادگستری امور ملکی در حل آن‌ها را بررسی کردیم و توجه شدیم که چه تأثیرات قابل‌توجهی بر زندگی افراد دارند؛ بنابراین بروز هرگونه اختلاف یا مشکل در معاملات ملکی، ممکن است شما را با چالش‌های پیچیده و سختی مواجه کند که به‌راحتی از عهده آن‌ها برنخواهید آمد.
پس بهترین راهکار در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی در زمینه املاک و مستغلات، مراجعه به یک وکیل دادگستری باتجربه و حرفه‌ای در امور ملکی است. ما در مؤسسه حقوقی حق ستان با بیش از هزاران پرونده دعاوی ملکی موفق، آماده ارائه مشاوره به شما عزیزان هستیم.
تیم حقوقی مجرب ما با تسلط بر کلیه قوانین و مقررات ملکی و تکیه بر دانش و مهارت‌های خود، پروسه زمان‌بر و پیچیده اختلافات ملکی را در کم‌ترین زمان به نتیجه رسانده و کلیه حقوق مطالبه شده شما را احیا خواهد کرد.
ما درک می‌کنیم که اختلافات ملکی می‌توانند تأثیرات زیادی بر زندگی افراد داشته باشند؛ بنابراین ما متعهد خواهیم شد که از دانش و تجربه خود برای کمک به شما در راستای دستیابی به نتیجه مطلوب استفاده می‌کنیم. برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی رایگان، لطفاً با ما تماس بگیرید.
