معاملات ملکی اهمیت بسیار زیادی در جوامع امروزی دارند و به‌عنوان یکی از پایه‌های اصلی اقتصاد و تجارت و همچنین سرمایه‌گذاری در دنیا شناخته می‌شوند. به همین دلیل آشنایی با انواع معاملات ملکی و درک و شناخت دقیق این بازار، این امکان را برای شما فراهم می‌آورد تا با اتخاذ بهترین تصمیم‌های مالی و سرمایه‌گذاری را در این حوزه به نتایج مثبت از سرمایه‌گذاری خود دست یابید.
این نوع معاملات، رایج‌ترین نوع معامله هستند که در آن مالکیت ملکی از فردی به فرد منتقل خواهد شد. افزایش سرمایه، کسب درآمد و افزایش امنیت مالی از جمله مزایای معاملات ملکی برای افراد است، اما اهمیت معاملات ملکی و مزایای آن تنها به اشخاص منتهی نمی‌شود؛ بلکه به طور کلی جامعه را دربرگرفته و با ایجاد اشتغال، افزایش ارزش دارایی‌های جامعه و توزیع عادلانه منابع برای کل جامعه مفید خواهد بود.
ملک، مالکیت و معامله؛ مفاهیم و ارتباط
ملک، به هر چیزی گفته می‌شود که دارای ارزش اقتصادی است و می‌توان بر آن مالکیت داشت. زمین، ساختمان، ماشین، تجهیزات و کلیه دارایی‌های بشر ملک وی هستند. منظور از مالکیت، حق استفاده، بهره‌برداری و تصرف در یک ملک است. مالکیت یک حق قانونی است و توسط قانون حمایت می‌شود.
معامله نیز توافقی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر منعقد می‌گردد که در آن طرفین تعهدات و حقوق خاصی را در قبال یکدیگر بر عهده می‌گیرند. معاملات می‌تواند شفاهی یا کتبی باشد.
اگر از ارتباط میان ملک، مالکیت و معامله می‌پرسید؟ برای تشریح این ارتباط باید گفت که ملک، موضوع معامله بوده و مالکیت نیز از حقوق طرفین معامله است. معامله، وسیله‌ای برای انتقال مالکیت ملک از یک نفر به فرد دیگر است.
انواع معاملات ملکی
معاملات ملکی، تنوع و گستردگی فراوانی دارند و هر یک قسمت مهمی از فعالیت تجاری و اقتصادی هر جامعه‌ای را تشکیل می‌دهند. هر یک از انواع مختلف معاملات ملکی، شرایط خاص و قوانین مربوط به خود را دارند که در صورت عدم آگاهی از آن‌ها، متحمل زیان خواهید شد.
از جمله انواع معاملات ملکی عبارت‌اند از:
خریدوفروش ملک
خریدوفروش ملک از انواع معاملات ملکی است که شامل تبادل مالکیت بین دو طرف برای یک دارایی ملکی می‌شود. خریدوفروش معمولاً با انجام مذاکرات و توافقات بر سر جزئیات معامله، تعیین قیمت، بررسی حقوق و مستندات قانونی و پرداخت مبالغ معامله انجام می‌پذیرد.
خریدوفروش ملک به دو صورت مستقیم و از طریق بنگاه‌های معاملات املاک انجام می‌گیرد. در خرید مستقیم، خریدار و فروشنده مستقیماً با هم در ارتباط هستند، اما در خرید غیرمستقیم یا از طریق بنگاه، خریدار یا فروشنده درخواست خود مبنی بر خرید یا فروش ملک را به بنگاه معاملات املاک اعلام می‌کند و به این ترتیب وظیفه یافتن فروشنده یا خریدار و انجام کلیه امور مربوط به معامله بر عهده بنگاه خواهد بود.
اجاره ملک
در اجاره ملک، یک طرف (اجاره‌دهنده یا همان مالک) حق استفاده از ملک خود را به طرف دیگر (مستأجر) می‌دهد. اجاره می‌تواند برای مدت مشخص (مانند یک سال) یا بدون تعیین مدت باشد. در این نوع معامله، بین طرفین یک قرارداد اجاره منعقد می‌شود که شرایط استفاده از ملک و مسئولیت‌ها هر یک از طرفین قرارداد در آن تدوین خواهد شد.
رهن ملک
معامله رهن ملک از انواع معاملات ملکی است که در آن مالک ملک (رهن گذار) مالکیت ملک خود را حفظ می‌کند، اما از طریق انتقال حقوق تصرف ملک، آن را به فرد دیگری (رهن بردار) واگذار می‌کند. در این نوع معامله رهن گذار هنوز مالک ملک است، اما رهن بردار حق استفاده و تصرف موقت ملک را به دست می‌آورد.
معامله رهن ملک چندین مرحله را شامل می‌شوند که عبارت‌اند از:
توافق شرایط: در ابتدا شرایط معامله و مقررات قرارداد باید به توافق دو طرف یعنی رهن گذار و رهن بردار برسد. این شرایط مبلغ رهن ملک، معدل سود، مدت‌زمان قرارداد، شرایط بازپرداخت و سایر جزئیات مالی را شامل می‌شود.
تنظیم قرارداد: پس از توافق درباره شرایط، قرارداد رهن ملک بین طرفین تنظیم خواهد شد. این قرارداد شامل جزئیات مربوط به ملک، میزان و شرایط پرداخت رهن، وظایف و حقوق هر یک از طرفین بوده دربرگیرنده کلیه مقررات مربوط به معامله است.
تسلیم ملک و ثبت رهن: پس از امضای قرارداد رهن، قانون ملک به طور موقت در اختیار رهن‌بردار قرار گرفته و به تصرف او در می‌آید. در این مرحله رهن‌گذار باید اقدامات لازم را برای ثبت رهن در دفتر املاک و شرکت ثبت اسناد را انجام دهد تا حقوق رهن‌بردار نسبت به ملک تأیید و اعلام شود.
بازپرداخت رهن: پس از اتمام موعد قرارداد رهن گذار موظف است کلیه مبلغ پرداخت شده توسط رهن‌بردار را به او برگرداند. پس از بازپرداخت کامل، حقوق رهن بردار به پایان می‌رسد و ملک بدون هیچ محدودیتی دوباره در اختیار صاحب ملک یا رهن‌گذار قرار خواهد گرفت.
معاملات تجاری ملک
این نوع معاملات ملکی خرید، فروش، اجاره و رهن ملک‌ها برای استفاده‌های تجاری را شامل می‌شود. معاملات تجاری ملک ممکن است برای ایجاد کسب‌وکارهای جدید، توسعه کسب‌وکارهای موجود یا به‌منظور سرمایه‌گذاری در بنگاه‌های صنعتی و تجاری انجام بگیرند.
معاملات ملکی بین‌المللی
خریدوفروش، اجاره یا رهن ملک‌ها بین اشخاص و شرکت‌ها از کشورهای مختلف در دسته معاملات ملکی بین‌المللی قرار می‌گیرند. معاملات ملکی بین‌المللی به دلایل مختلفی اعم از توسعه تجارت و سرمایه‌گذاری‌های خارجی، جذب خریداران خارجی یا به‌منظور تسهیل معاملات ملکی و تبادل اموال انجام می‌گیرند.
هبه املاک
هبه املاک به پروسه اهدای ملک به فرد یا موسسه‌ای معتبر به منظور استفاده عمومی، خیریه یا اهداف خاص اشاره دارد. هبه املاک نیز از انواع معاملات ملکی است.
در عمل، وقتی یک شخص یا یک نهاد که مالک یک ملک است، آن را به عنوان هبه به شخص دیگری اهدا می‌کند، مالکیت و حقوق تصرف بر ملک به طور کامل از شخص یا نهاد اهداکننده، گرفته شده و به فرد یا تهاد دریافت‌کننده، انتقال می‌یابد.
هبه املاک معمولاً برای اهداف اجتماعی، خیریه، مذهبی، فرهنگی و آموزشی صورت می‌گیرد. برای مثال یک فرد ممکن است ملک خود را به یک بیمارستان، مدرسه، حسینیه، موزه و غیره هبه کند. در این صورت، ملک به دستگاه مربوطه واگذار می‌شود و آن دستگاه نه‌تنها مالک خواهد بود؛ بلکه مسئول اداره و حفاظت از ملک نیز شناخته می‌شود.
هبه املاک معمولاً مستلزم سندی معتبر است که مالک ملک آن را به خیریه، موسسه عمومی یا فرد مورد نظر انتقال می‌دهد. این سند، هبه نام دارد و باتوجهبه قوانین و مقررات هر کشور امضا و ثبت خواهد شد.
مزارعه و مساقات
مزارعه و مساقات نیز از انواع دیگر معاملات ملکی هستند و به دو مفهوم مختلف اشاره دارند:
- مزارعه: مفهوم اصلی مزارعه به فعالیت‌های کشاورزی و کاشت و برداشت محصولات در زمین‌های کشاورزی اشاره دارد. در این فرایند، زمین‌ها برای تولید محصولات کشاورزی مانند گندم، جو، سبزیجات، میوه و صنایع دامی بهره‌برداری می‌شوند. این فعالیت می‌تواند به طور صنعتی و در مقیاس بزرگ انجام گیرد یا در مقیاس کوچک‌تر مثل باغچه خانگی صورت پذیرد.
- مساقات: به لحاظ حقوقی، مساقات بر اجاره یا استفاده از زمین کشاورزی برای کشت، دامداری یا فعالیت‌های زراعی تصریفی توسط فرد یا نهادی با منفعت در عملکرد زمین و محصولات آن دلالت دارد. در این نوع معامله، مالک زمین (مساقات دهنده) زمین خود را به فرد یا نهادی (مساقات برنده) اجاره می‌دهد و اجاره زمین را دریافت می‌کند. به‌ع بارتی مزارعه و مساقات، نوعی قرارداد کشاورزی است که در آن یک نفر زمین خود را در اختیار دیگری قرار می‌دهد و در ازای آن، بخشی از محصول را دریافت می‌کند.
این نوع معامله از انواع معاملات ملکی خاص به شمار می‌آیند که شرایط و ویژگی‌های خاص خود را دارند.
وقف املاک
وقف املاک قراردادی است که در آن فرد ملک خود را به‌صورت دائمی برای استفاده عموم وقف می‌کند. وقف در لغت به معنای “توقف” و “واگذاری برای مصارف خیریه” است.
وقف املاک به این معنی است که به طور رسمی و قانونی یک ملک به منظور استفاده و بهره‌برداری عموم برای خیریه یا اهداف خاص اجتماعی یا مذهبی به یک نهاد وقفی واگذار می‌شود.
در وقف املاک، وقفنامه یا همان سند وقف باید توسط فرد مالک که حق تصرف بر ملک را دارد، امضا شود. در واقع این نوع معامله ملکی به منزله تبدیل حقوق مالکیت به حقوق تصرف است.
هدف از ایجاد وقف املاک اغلب بهره‌برداری طولانی‌مدت از ملک به‌صورت خیریه یا عمومی است. این نوع معاملات ملکی تنها با هدف نیکوکاری صورت می‌پذیرند.
وکالت در معاملات ملکی
وکالت در معاملات ملکی یک قرارداد حقوقی است که با استناد بر آن، موکل به وکیل پایه یک دادگستری اجازه می‌دهد تا به نمایندگی از او برای انجام معاملات ملکی اقدام کند.
این قرارداد در اصل به‌منظور تسهیل فرایند معامله و حفظ منافع موکل، منعقد می‌شود. با استناد بر این قرارداد وکیل موظف است تا همه مراحل معامله اعم از جستجوی ملک، بررسی مستندات قانونی، مذاکره با طرف مقابل و تنظیم قراردادها و مستندات مربوطه را انجام دهد. همچنین وکیل در امور مرتبط با معامله مانند تعیین قیمت و شرایط معامله، اعتبارسنجی طرف مقابل و بررسی کلیه فرایندهای قانونی به‌عنوان مشاور عمل خواهد کرد.
برای اعتبار دادن به قرارداد وکالت در معاملات ملکی باید وکالت‌نامه‌ای که در آن تفصیلات اختیارات و مسئولیت‌ها و شرایط مربوط به وکالت ذکر شده است از جانب هر دو طرف تأیید و امضا شود.
به‌طورکلی منظور از وکالت در معاملات ملکی این است که شما می‌تواند از مهارت‌ها و تخصص وکیلی خبره و کاربلد در زمینه معاملات ملکی بهره ببرید و بهترین نتیجه را از معامله بگیرید.
قوانین و مقررات حاکم بر معاملات ملکی در ایران
مقررات حاکم بر معاملات ملکی در ایران، مجموعه‌ای گسترده از قوانین را شامل می‌شود که در ادامه برخی از مهم‌ترین آن‌ها را بررسی خواهیم کرد:
- قانون املاک و مستغلات ملی: این قانون تعیین‌کننده حقوق و وظایف مالکان و مستغلات املاک و مستغلات ملی است و موارد مرتبط با تملک، استفاده، اجاره، اعتبار مالکیت، ضمانت‌نامه‌های وام مسکن و صلاحیت‌های سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور در این زمینه را شامل می‌شود.
- قانون درآمدی مؤسسات مالی و خدمات مالی بین‌المللی: این قانون مربوط به موضوعات مالی و خدمات مالی، تراکنش‌های بین‌المللی و معاملات بانکی و مؤسسات مالی مختلف است. این قانون تعیین‌کننده مقرراتی است که مربوط به بانک‌ها، شرکت‌های مالی، بورس و سایر مؤسسات مالی و خدمات مالی در ایران می‌شوند.
- قانون تنظیم امور معاملات املاک و اجاره‌نامه‌ها: این قانون در چهار فصل و 52 ماده تدوین شده است و به تنظیم و مقررات معاملات املاک، اجاره‌نامه‌ها، قراردادهای املاک و ضمانات ملکی مربوط است.
- قانون تکمیلی آزادسازی املاک شوراها: شوراها در ایران به‌عنوان نهادهایی مسئول مدیریت شهر و مناطق محلی شناخته می‌شوند. قانون تکمیلی آزادسازی املاک شوراها، قانونی است که به‌منظور تسهیل و استانداردسازی فرایندهای آزادسازی و انتقال مالکیت املاکی که تحت مالکیت شوراها هستند، وضع و تدوین شده است.
فرایند آزادسازی املاک مراحلی اعم از تهیه و اطلاع‌رسانی در مورد املاک موردنظر، تدوین پرونده فنی و حقوقی املاک، انجام مزایده و انتقال مالکیت و بررسی مدارک و رسیدگی به ادعاها و مشکلات مربوطه را شامل می‌شود. هدف از تدوین این قانون، مشخص‌کردن این مراحل و تسهیل آن‌ها است.
قوانین و مقررات معاملات ملکی بسیار زیاد است و تعدادی از قوانین جزئیتر و مقررات عمومی نیز در حوزه معاملات ملکی وجود دارند که موارد مربوط به تسویه و معاوضه مالکیت، مالیات، قراردادها و شرایط خاصیت ملکیت را تعیین خواهند کرد.
البته نباید فراموش کرد که قوانین و مقررات موجود همواره در حال تغییر هستند؛ بنابراین در هر معامله ملکی، مشاوره حرفه‌ای یک کارشناس حقوقی یا وکیل ملکی را توصیه می‌کنیم. چرا که این افراد همواره با اطلاعات از بهروزرسانی قوانین در اتخاذ بهترین تصمیم به شما کمک خواهند کرد.
مالیات بر معاملات ملکی چقدر است؟
مالیات بر معاملات ملکی در ایران، هزینه‌ای است که برای معاملات خریدوفروش ملک و تغییرات مالکیت بر املاک باید پرداخت شود. مالیات بر معاملات ملکی بر اساس عوامل مختلفی مانند نوع ملک، مبلغ معامله، نحوه محاسبه مالیات و استثنائات منطقه‌ای متغیر است.
مالیات بر معاملات ملکی بر دو نوع است:
- مالیات بر ارزش‌افزوده: در برخی معاملات ملکی، ممکن است بخشی از قیمت فروش به‌عنوان مالیات ارزش‌افزوده توسط دولت اخذ شود. این مالیات درصد متغیر دارد و بسته به نوع ملک و منطقه‌ای که در آن واقع شده، متفاوت است. برای مثال، در بعضی از معاملات مسکن، مالیات ارزش‌افزوده در حدود 9 تا 9.5 درصد است. پرداخت مالیات بر ارزش‌افزوده در معاملات ملکی بر عهده فروشنده ملک است و باتوجهبه قیمت نهایی ملک تعیین می‌شود.
- مالیات درآمد: این نوع مالیات بر مبالغ دریافتی از فروش ملک و ارزش تخمین‌زده شده توسط سازمان امور مالیاتی، پرداخت می‌شود. درصد مالیات درآمد بسته به مقدار درآمد و شرایط فردی متفاوت است. درصورتی‌که مدت مالکیت ملک بیش از 5 سال باشد، معمولاً از تخفیفات مالیاتی بهره‌مند خواهد شد.
مراحل انجام معاملات ملکی و نکات مهی که باید به آن‌ها توجه داشت
انجام معاملات ملکی، مراحل مختلفی دارند که عبارتند از:
- انتخاب ملک
- مذاکره
- بررسی دقیق مدارک ملک
- عقد قرارداد مطابق قانون
- نقل و انتقال ملک
برای موفقیت در معاملات ملکی باید به این نکات توجه داشته باشید:
- با یک وکیل ملکی یا مشاور املاک مجرب مشورت کنید.
- تمام مدارک ملک را به‌دقت بررسی کنید.
- مشخصات ملک را با جزئیات کامل بررسی نمایید.
- مبلغ معامله را با دقت تعیین کنید، نه کم‌تر و نه بیشتر.
- شرایط معامله را به‌صورت کتبی و رسماً تنظیم نمایید.
پله‌های موفقیت در دنیای تجارت را با حق ستان بالا روید!
معاملات ملکی، یکی از رایج‌ترین انواع معاملات در جامعه هستند. این معاملات، تحت قوانین و مقررات مختلفی صورت می‌گیرند که باید توسط طرفین معامله رعایت شوند. با رعایت نکات مهم در معاملات ملکی، می‌توان از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرد و به بهترین نتایج و سودآوری بیشتر دستیافت.
معامله‌های ملکی، امری حیاتی و بسیار پیچیده است که نیازمند دانش و تخصص حقوقی قوی است. در این راستا، مؤسسه حقوقی حق ستان با کادری مجرب در خدمت شما است تا در امور مرتبط با معاملات ملکی، خدمات حقوقی بی‌نظیر و قابل‌اعتمادی را به شما ارائه دهد.
مؤسسه حقوقی حق ستان با بهره‌گیری از تیمی متخصص و با تجربه، درک عمیقی از قوانین و ضوابط مرتبط با معاملات ملکی در ایران دارد به شما این اطمینان را می‌دهد که هرگز با شکست مواجه نخواهید شد.
