حقوق وراث به‌عنوان بخشی از حقوق مدنی به قوانین و مقرراتی گفته می‌شود که نحوه تقسیم اموال یک فرد پس از مرگ او را تعیین خواهد کرد. این قوانین در مورد اموال منقول و غیرمنقول متوفی اعمال می‌شوند.
حقوق وراث به مجموعه قوانین و مقرراتی گفته می‌شود که به تعیین سهم‌الارث هر یک از وراث از اموال متوفی می‌پردازد. این حقوق در جوامع مختلف متفاوت است و بر اساس فرهنگ و مذهب آن جامعه وضع شده‌اند.
در مالکیت غیرمنقول، حقوق وراث اهمیت ویژه‌ای دارد. اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه، آپارتمان و … دارای ارزش مالی بالایی هستند؛ بنابراین تعیین سهم وراث از این اموال می‌تواند منجر به اختلافات و مشکلات زیادی شود به عبارتی در تقسیم اموال غیرمنقول متوفی با چالش‌های متنوعی روبه‌رو خواهید بود که برای حل آن‌ها به مشورت با یک فرد متخصص و آگاه در این زمینه نیاز خواهید داشت.
در ایران، قوانین مرتبط با حقوق وراث در اموال غیرمنقول در قانون مدنی و قانون ثبت‌اسناد و املاک به طور کامل توضیح داده شده‌اند. برای آگاهی از حقوق وراث در اموال غیرمنقول تا پایان این مقاله با ما همراه باشید تا به پاسخ سؤالات خود دست یابید.
تعریف اموال غیرمنقول و جایگاه آن در میراث
اموال غیرمنقول در واقع به دارایی‌هایی اشاره دارد که نمی‌توان آن‌ها را به طور فیزیکی انتقال داد به عبارتی آن دسته از اموال متوفی که برای ورثه به ارث می‌مانند زمین، مرتع، معدن، ساختمان و… که امکان جابه‌جایی آن‌ها از مکانی به مکان دیگر وجود ندارد را اموال غیرمنقول می‌گویند.
اموال غیرمنقول، اموالی هستند که به طور دائم به زمین متصل هستند و به لحاظ فیزیکی نمی‌توان آن‌ها را به‌راحتی جابه‌جا کرد. اموال غیرمنقول شامل موارد زیر می‌شود:
- زمین
- ساختمان
- آپارتمان
- باغ
- مزرعه
- کارخانه
- مغازه
- ایستگاه
- پل
- راه‌آهن
- و …
اموال غیرمنقول به‌عنوان بخشی از اموال متوفی به وراث وی منتقل می‌شود. این انتقال به معنای انتقال حقوق مالکیت غیرمنقول به اشخاصی است که در جای صاحب قبلی قرار می‌گیرند و املاک و مستغلات متوفی به نام آن‌ها ثبت خواهد شد.
جایگاه اموال غیرمنقول در میراث
وقتی کسی می‌میرد، اموالی که از او به‌جامانده بین ورثه‌اش تقسیم خواهد شد. این اموال می‌تواند شامل پول، طلا، ماشین، زمین و خانه باشد.
اموال غیرمنقول مانند زمین و خانه به طور مستقیم به زمین متصل هستند و نمی‌توان آن‌ها را جابه‌جا کرد. این اموال ارزش اقتصادی زیادی دارند و می‌توانند باعث بهبود وضعیت مالی وراث و تحول در زندگی وراث شوند.
جایگاه اموال غیرمنقول در میراث، بسیار حائز اهمیت است. این اموال نه‌تنها ارزش اقتصادی زیادی دارند؛ بلکه می‌توانند از نظر عاطفی نیز برای وراث بسیار ارزشمند باشند به همین دلیل توجه به قوانین و مقررات مربوط به وراثت اموال غیرمنقول، اهمیت زیادی دارد.
باتوجه‌به اهمیت بالای جایگاه اموال غیرمنقول در زندگی، آگاهی از حقوق وراث در اموال غیرمنقول بسیار مهم است. این قوانین مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق وراث در آن توسط قانون‌گذاران کشور تدوین می‌شوند البته این قوانین مکرراً در حال تغییر هستند؛ لذا مشورت با وکیل مدنی در این زمینه ضروری است.
حقوق و سهم‌الارث وراث از املاک و مستغلات
پس از فوت هر شخص، اموال او به ورثه‌اش منتقل می‌شود. این اموال شامل املاک و مستغلات و کلیه دارایی‌های مالی و غیرمالی متوفی است که بر حسب آنچه در قانون تدوین شده بین وراث وی اعم از فرزندان، همسر یا والدین و خواهر و بردان متوفی تقسیم خواهد شد.
سهم‌الارث هر یک از ورثه به نسبت رابطه آن‌ها با متوفی، تعیین می‌شود. سهم‌الارث وراث، طب فرایند انحصاروراثت مشخص و پس از مشخص شدن کلیه ورثه قانونی متوفی تعیین خواهد شد.
وراثت املاک که جزو حقوق وراث در اموال غیرمنقول است، فرایند حقوقی چالش برانگیزی است که باید توسط مراجع قضایی پیگیری شده و به آن رسیدگی شود.
حقوق وراث در املاک و مستغلات به این معنا است که آن‌ها می‌توانند از این اموال استفاده کنند از آن سود ببرند و مالکیت آن را به دیگران منتقل کنند.
بر اساس قانون مدنی ایران مربوط به وراثت املاک و مستغلات، درصد و سهم مورد ارث‌بری هر فرد بر اساس ارتباط خویشاوندی و وضعیت خانوادگی وی با متوفی تعیین می‌شود. البته این قوانین می‌توانند در برخی موارد و نسبت به شخصی، سنخیت داشته باشد؛ بنابراین بهتر است که در صورت نیاز به اطلاعات دقیق‌تر و روشن‌تر به یک وکیل متخصص در حوزه وراثت و حقوق ملی مراجعه کنید.
قوانین مربوط به تقسیم املاک بین ورثه
پس از صدور حکم انحصار وراثت، ورثه می‌توانند نسبت به تقسیم اموال غیرمنقول متوفی بین خود اقدام کنند. تقسیم املاک بین ورثه، طبق قوانین و مقررات ملی و منطقه‌ای تعیین می‌شود. در ایران نیز قوانین مربوط به تقسیم املاک بین ورثه در قانونی مدنی کشور تدوین شده‌اند.
طبق ماده 861 قانون مدنی کشور، تقسیم املاک بین ورثه بر اساس سبب و نسب انجام می‌گیرد.
ارث به‌موجب سبب
رابطه سببی که به‌واسطه ازدواج ایجاد می‌شود، فرد را مشمول ارث‌بری از املاک و مستغلات متوفی خواهد کرد.
نکته قابل‌توجه درباره حقوق وراث در اموال غیرمنقول به‌واسطه ارث‌بری سببی این است که ارثیه تنها به‌موجب نکاح دائم به فرد تعلق می‌گیرد و در صورت نکاح موقت، هیچ حقی از ارثیه به‌جامانده از متوفی نخواهد داشت و به بیان دیگر در ازدواج موقت زن و مرد از یکدیگر ارث نمی‌برند.
در ارث به‌موجب سبب، سهم‌الارث زوجه به شرح زیر تعیین شده است:
- درصورتی‌که زوجه از متوفی دارای فرزند باشد، یک‌هشتم از قیمت عرصه و اعیان اموال غیرمنقول متوفی را به ارث می‌برد.
- در مقابل اگر زوجه از متوفی دارای فرزند نباشد، یک‌چهارم از کل ترکه متوفی را ارث خواهد برد.
ارث به‌موجب نسب
افرادی که دارای رابطه خونی با متوفی هستند، خویشاوندان او بوده و جزو ورثه نسبی وی به شمار می‌آیند.
در ارث به‌موجب نسب، سهم‌الارث هر یک از ورثه به نسبت رابطه آن‌ها با متوفی تعیین می‌شود. به عبارتی حقوق وراث در اموال غیرمنقول، طبق رابطه خونی و نزدیکی خویشاوندی که با متوفی دارند، تعیین شده است؛ ازاین‌رو املاک و مستغلات متوفی بر اساس طبقات ارث بین وراث وی تقسیم خواهد شد.
طبقات ارث
ورثه به موجب نسب، به سه طبقه تقسیم می‌شوند:
- طبقه اول:فرزندان و پدر و مادر و نوه‌ها
- طبقه دوم:اجداد پدری و مادری
- طبقه سوم:برادران و خواهران و اولاد آن‌ها
حقوق وراث در اموال غیرمنقول طبق رابطه نسبی آن‌ها به شرح زیر مشخص شده است:
- فرزندان
فرزندان متوفی از املاک متوفی به‌تساوی ارث می‌برند. به‌عبارت‌دیگر فرزندان متوفی، چه پسر و چه دختر به یک اندازه از ارثیه پدری یا مادری خود ارث می‌برند.
- پدر و مادر
اگر متوفی دارای فرزند باشد، یک‌سوم از املاک وی به پدر و مادرش ارث می‌رسد، اما اگر متوفی فرزندی نداشته باشد، پدر و مادرش دو سوم از اموال وی را ارث خواهند برد. توجه داشته باشید که سهم‌الارث پدر از اموال فرزند بیشتر از مادر است.
- اجداد پدری و مادری
اجداد پدری و مادری متوفی نیز طبق قانون مدنی ایران از املاک و مستغلات وی ارث می‌برند، اما درصورتی‌که متوفی دارای فرزند یا پدر و مادر نباشد، اجداد وی جزو ورثه‌اش شناخته شده و یک‌ششم از املاک وی را ارث خواهند برد.
- برادران و خواهران
چنانچه فرد فوت‌شده دارای فرزند نباشد و پدر و مادر وی نیز در قید حیات نباشد، املاکی او بین برداران و خواهران و اولاد آن‌ها تقسیم خواهد شد. در این شرایط برادران و خواهران در طبقه نخست قرار می‌گیرند و هر یک از آن‌ها یک‌ششم از ترکه متوفی را ارث می‌برد و اولاد آن‌ها در طبقه بعدی قرار می‌گیرند و تنها در صورت فوت پدران و مادران خود جزو ورثه عمو یا عمه یا دایی و خاله خود خواهند بود.
نحوه تقسیم املاک بین ورثه
پس از تعیین سهم‌الارث هر یک از ورثه، تقسیم املاک بین آن‌ها انجام می‌شود. تقسیم املاک بین ورثه به دو صورت توافقی و اجباری انجام شود.
تقسیم املاک به صورت توافقی
درصورتی‌که ورثه با یکدیگر توافق داشته باشند، می‌توانند املاک را به‌صورت توافقی بین خود تقسیم کنند. برای این منظور، ورثه می‌توانند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، یک تفاهم‌نامه مبنی بر تقسیم اموال که به امضای کلیه ورثه رسیده باشد را تنظیم کرده با ضمیمه سایر مدارک لازم به اداره ثبت‌اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه دهند.
تقسیم املاک به صورت اجباری
درصورتی‌که ورثه با یکدیگر توافق نداشته باشند، تقسیم املاک به‌صورت اجباری انجام می‌شود. برای این منظور یکی از ورثه می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست تقسیم املاک را مطرح کند. دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک ارائه شده، حکم تقسیم املاک را صادر خواهد کرد طوری که کلیه حقوق وراثت در اموال غیرمنقول برای همه وراث طبق قوانین مدنی کشور، نه کم و نه زیاد به ایشان تعلق گیرد.
رسیدگی به اعتراض به تقسیم املاک
هر یک از ورثه می‌تواند نسبت به تقسیم املاک اعتراض کند. اعتراض به تقسیم املاک باید ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم تقسیم املاک به دادگاه تجدیدنظر استان ارائه شود. دادگاه تجدیدنظر نیز پس از بررسی دلایل و مدارک ارائه شده، حکم قطعی را صادر خواهد کرد.
قواعد خاص مربوط به ارث‌بردن ساختمان
طبق حقوق وراثت در اموال غیرمنقول، ساختمان به‌عنوان ملک غیرمنقول به مساوات بین وراث تقسیم می‌شود.
بر اساس آنچه در قانون مدنی ایران تدوین شده، ساختمان بخشی از اموال غیرمنقول متوفی است که مشمول مقررات مربوط به ارث می‌شود. بااین‌حال برخی از قواعد خاص در مورد ارث‌بردن ساختمان وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهیم کرد:
اولین قاعده خاص
اولین قاعده خاص در رابطه با ارث‌بردن از ساختمان این است که ساختمان به‌عنوان یک مال غیرمنقول، مشمول تقسیم ارث به‌صورت مشاعی است. این بدان معنا است که هر یک از ورثه به نسبت طبقه‌ای که در آن قرار دادن و متناسب با سهم‌الارث خود، مالک قسمتی از ساختمان می‌شوند.
دومین قاعده خاص
دومین قاعده این است که اگر ساختمان در ملک دیگری احداث شده باشد به‌عنوان حق ارتفاق به آن ملک محسوب می‌شود و در این صورت ورثه، مالک حق ارتفاق می‌شوند نه خود ساختمان.
سومین قاعده خاص
یکی دیگر از قواعد خاص در مورد ارث‌بری ساختمان این است که اگر ساختمان در ملک خود مالک احداث شده باشد، وراث مالک عین ساختمان شناخته می‌شوند، اما ممکن است مالک عرصه نباشند. در این صورت ورثه باید برای مالکیت عرصه با مالک آن توافق کنند.
چهارمین قاعده خاص
یکی دیگر از قواعد خاصی که در ارث‌بری از ساختمان باید به آن توجه کنید این است که در برخی موارد که ساختمان در ملک خود مالک احداث شده، وراث می‌توانند مالک عرصه و اعیان باشند. در این صورت ورثه به‌عنوان مالک کلیه ساختمان می‌توانند به کلیه حقوق وراثت در اموال غیرمنقول که قانون برای آن‌ها در نظر گرفته، برسند. ملک تمام ساختمان می‌شوند.
پنجمین قاعده خاص
پنجمین قاعده خاصی که نحوه ارث‌بری ورثه از ساختمان را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد این است که در برخی موارد با این که ساختمان در ملک خود مالک احداث شده ممکن است وراث تنها مالک عرصه باشند نه مالک اعیان که در این صورت برای استفاده از ساختمان باید با مالک اعیان توافق کنند.
شیوه تفکیک سهام ساختمان‌های ارثی
شیوه تفکیک سهام ساختمان‌های ارثی، به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله اینکه ساختمان در ملک خود مالک احداث شده باشد یا در ملک دیگری، و اینکه ساختمان دارای عرصه و اعیان باشد یا خیر.
تفکیک سهام ساختمان‌های احداث شده در ملک خود مالک
اگر ساختمان در ملک خود مالک احداث شده باشد، وراث ممکن است مالک عرصه و اعیان باشند یا تنها مالک عرصه باشند یا به‌عنوان مالک اعیان شناخته شوند.
درصورتی‌که وراث مالک عرصه و اعیان باشند، سهام ساختمان به نسبت سهم‌الارث وراث، بین آن‌ها تقسیم می‌شود. برای مثال اگر یک ساختمان به ارزش 100 میلیون تومان به دو نفر ارث برسد. هر یک از ورثه مالک یک‌دوم عرصه و یک‌دوم اعیان خواهند بود و سهام ساختمان به این صورت بین آن‌ها تقسیم خواهد شد:
- هر یک از ورثه مالک 50 میلیون تومان از عرصه می‌شوند.
- هر یک از ورثه مالک 50 میلیون تومان از اعیان می‌شوند.
اگر که وراث مالک عرصه باشند، اما مالک اعیان نباشند، سهام ساختمان به این صورت بین آن‌ها تقسیم می‌شود:
- هر یک از ورثه مالک سهم‌الارث خود از عرصه می‌شوند.
- برای استفاده از اعیان، باید با مالک اعیان توافق کنند.
اگر حقوق وراثت در اموال غیرمنقول مربوط به ساختمان تنها وراثت اعیان باشد، هر یک از ورثه یک‌دوم از سهم‌الارث اعیان را ارث می‌برند و در نهایت برای استفاده از عرصه باید با مالک عرصه توافق کنند.
تفکیک سهام ساختمان‌های احداث شده در ملک دیگری
اگر ساختمان در ملک دیگری احداث شده باشد به‌عنوان حق ارتفاق به آن ملک محسوب خواهد شد و در این صورت ورثه مالک حق ارتفاق ساختمان به ملک دیگر می‌شوند.
نحوه تفکیک سهام حق ارتفاق ساختمان
برای تفکیک سهام حق ارتفاق ساختمان از نظر قانونی، حق ارتفاق جزو اموال غیرمنقول تلقی می‌شود، اکثر حقوق‌دانان بر سر این اصل که حق ارتفاق یک مال غیرمنقول است به توافق رسیده‌اند.
بنابراین، سهام حق ارتفاق به نسبت سهم‌الارث هر یک از وراث، بین آن‌ها تقسیم می‌شود. برای مثال اگر حق ارتفاق ساختمانی به ارزش 100 میلیون تومان باشد و تنها دو نفر جزو وراث متوفی باشند هر یک از این دو نفر، مالک 50 میلیون تومان از حق ارتفاق خواهند بود.
درصورتی‌که ورثه بخواهند حق ارتفاق ساختمان را به‌صورت کامل از ملک دیگر جدا کنند باید با مالک ملک دیگر توافق کنند و در نهایت سهام حق ارتفاق به‌صورت مشاع بین ورثه تقسیم می‌شود.
تماس با وکلا و مشاورین حقوقی موسسه حقوقی حقستان
برای دریافت مشاوره رایگان با مؤسسه حقوقی حقستان بر روی دکمه ی مشاوره رایگان کلیک کنید یا فرم درخواست مشاوره را پر کنید.
چه محدودیت‌هایی بر حقوق وراث در برخی اموال غیرمنقول وجود دارد؟
در برخی اموال غیرمنقول، محدودیت‌هایی بر حقوق وراث در اموال غیرمنقول وجود دارد. این محدودیت‌ها به دلایل مختلفی مانند حفظ حقوق اشخاص ثالث یا حفظ حقوق عمومی، ایجاد شده‌اند که برخی از آن‌ها عبارت‌اند از:
- محدودیت‌های ناشی از حقوق اشخاص ثالث
اگر یک مال غیرمنقول دارای حقوق اشخاص ثالث باشد، این حقوق بر حق وراث نیز تأثیر می‌گذارد. مثلاً اگر یک ساختمان دارای حق ارتفاق گذر برای ملک دیگری باشد، وراث مالک ساختمان نمی‌توانند بدون موافقت مالک ملک دیگر، حق ارتفاق را از بین ببرند.
- محدودیت‌های ناشی از حقوق عمومی
اگر یک مال غیرمنقول دارای حقوق عمومی باشد، این حقوق بر حق وراث تأثیرگذار خواهد بود. مثلاً اگر یک ملک دارای حریم عمومی باشد، وراث نمی‌توانند بدون موافقت مقامات ذی‌صلاح در حریم ملک به ساخت‌وساز یا انجام هرگونه فعالیت دیگری اقدام کنند.
- محدودیت‌های ناشی از قانون
در مواردی قانون محدودیت‌هایی بر حقوق وراث در برخی اموال غیرمنقول ایجاد کرده است. برای مثال «مال غیرمنقولی که برای استفاده عمومی اختصاص‌داده‌شده است، قابل تملک خصوصی نیست». این بدان معنا است که وراث چنین مال غیرمنقولی که برای استفاده عمومی اختصاص‌داده‌شده است نمی‌توانند آن را برای استفاده خصوصی تحت تملک خود بگیرند.
از دیگر محدودیت‌های خاص بر حقوق وراث در برخی اموال غیرمنقول عبارت‌اند از:
- محدودیت‌های مربوط به املاک وقفی
- محدودیت‌های مربوط به املاک دولتی
- محدودیت‌های مربوط به املاک مشاع
- محدودیت‌های مربوط به املاک دارای معارض
پرسش و پاسخ درباره موارد مبهم وصیت املاک
در مورد محدودیت‌های وصیت املاک، چه مواردی را باید در نظر گرفت؟
- وصیت‌کننده باید عاقل، بالغ و رشید باشد.
- وصیت به زیاده بر ثلث ترکه، نافذ نیست.
آیا می‌توان در وصیت‌نامه، املاک را به‌صورت مشاع به چند نفر واگذار کرد؟
بله، می‌توان در وصیت‌نامه املاک را به‌صورت مشاع به چند نفر واگذار کرد. در این صورت هر یک از ورثه به نسبت سهم‌الارث خود، مالک قسمتی از املاک می‌شوند.
طبق قانون حقوق وراثت در اموال غیرمنقول آیا می‌توان در وصیت‌نامه املاک را به‌صورت مشروط به کسی واگذار کرد؟
بله، می‌توان در وصیت‌نامه املاک را به‌صورت مشروط به وراث واگذار کرد. در این صورت واگذاری املاک منوط به تحقق شرطی است که متوفی در وصیت‌نامه مندرج کرده است.
آیا می‌توان در وصیت‌نامه املاک را به‌صورت صغیر واگذار کرد؟
خیر، نمی‌توان در وصیت‌نامه املاک را به‌صورت صغیر واگذار کرد؛ زیرا در این حالت وصیت‌نامه باطل می‌شود.
در چه شرایطی وصیت‌نامه باطل از نظر قانونی باطل است؟
- وصیت املاک به شخص ثالثی که در زمان فوت متوفی زنده نیست.
- وصیت املاک به ورثه‌ای که در زمان فوت متوفی به دنیا نیامده باشد.
- وصیت املاک به ورثه‌ای که از ارث محروم شده‌اند.
- وصیت املاک به ورثه‌ای که به سن بلوغ نرسیده‌اند.
- وصیت املاک به ورثه‌ای که محجور هستند.
جمع‌بندی
حقوق وراث در اموال غیرمنقول، مقوله بسیار پیچیده و گاهاً چالش‌برانگیز است که در صورت عدم آگاهی کامل از پیچ‌وخم قوانین مربوطه ممکن است موفق به احقاق کامل حقوق خود نشوید.
قوانین و مقررات مربوط به حقوق وراث در اموال غیرمنقول، بسیار پیچیده و ظریف هستند. درک کامل این قوانین و مقررات، نیازمند آگاهی و تجربه کافی است. در صورت عدم آگاهی کامل از این قوانین ممکن است حقوق خود را از دست بدهید یا با مشکلات حقوقی مواجه شوید.
قوانین و مقررات کشور، دائماً در حال تغییر هستند؛ بنابراین مهم است که از آخرین تغییرات در این قوانین آگاه باشید. یک وکیل متخصص با آگاهی از آخرین تغییرات در قوانین، می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود به طور کامل و قانونی دفاع کنید.
وکلای خبره و باتجربه مؤسسه حقوقی حقستان با بیش از صدها پرونده موفق در زمینه حقوق وراثت، آماده ارائه خدمات مشاوره آنلاین و حضوری به شما عزیزان هستند.
